楼市供给结构需要调整 充足考验房地产企业操盘能力

   “一般的商品房建安成本3800元/平方米，“限价房”可能会低一点。”按照陈雷提供的数据分析，该地块如果达到竞价上限，房企的盈利空间将降低到1.1万元/平方米左右。考虑到企业资金成本的问题，这一数字可能会进一步下降。不过陈雷也表示，目前土地市场已经比较理性，“限价房”地块竞至竞价上限的可能性较小。在土地出让较理性的前提下，利润空间虽然有限，但是仍然存在。

　　不过也有业内人士指出，如今各项目商办部分的销售条件也已经十分苛刻：“从消费者角度来看，500平方米起售的商业总价不低，首付款项足够购买一个120平方米左右的住宅项目。而从房企的角度来说，只能自持做租赁。”

　　考验房企操盘能力

　　一位品牌房企项目负责人透露：“在所有条件都符合政府标准的前提条件下，“限价房”项目能维持正利润就算合格了。”据他透露，就算房企在用料上通过规模化采购和流程优化能够有一部分节省，还有一个绕不过去的点是人工成本的上涨非常厉害，这是谁都逃不掉的。

　　所以“限价房”项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。“如果说项目的整体流程上已经很成熟了，他不需要花费很多工夫和成本去约乙方做这些事的话，那他还是能省一部分钱的。”该负责人表示，“但如果房企在这方面比较薄弱，他需要走的每一道程序都需要成本，利润就越少。”

　　而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也表示，“限价房”项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。从现在来看，“限价房”项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。2017年下半年之后，地价逐渐回归理性，这种项目可能还具有一些空间。

　　对于开发商来说，“限价房”的地只要合理还是可以拿的。郭毅透露，一方面可以从产品打造上，做出一些高低差，除此之外，“住宅限价，可散售的商业和办公部分并未限定价格上限，这部分仍然存在盈利的可能。另外，按常规判断，地下车位和千人指标都能有一部分销售收益，当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。”

　　“房企的拿地逻辑主要在于“限价房”用地，迅速地产生现金流。抽出的现金可以迅速投资下一个项目，从而产生新的利润。这就是现在大家都在强调的高周转。周转越快，资金成本越低，这也是很多房企学习碧桂园的原因。”郭毅表示。

　　此外，对于房企来讲，很多时候还不能只考虑利润问题。一位央企项目负责人表示：“实际上房企拿地也不仅仅考虑盈利的问题，也会考虑品牌方面和社会责任方面的问题。”

　　(房掌柜整理自经济参考报、新京报)