楼市供给结构需要调整 充足考验房地产企业操盘能力

　　6月初，万科观承别墅东方十二境园林示范区及新品观承别墅·大家首次面世。万科方面介绍，这是在此前观承别墅“桃花源记”主题示范区上的延续迭代。自2013年北京万科将首个别墅项目“观承别墅”落地在了顺义高丽营，2017年北京万科再次选择高丽营地块。

　　之所以选择高丽营板块，首要原因是因为这里属于中央别墅区辐射范围之内。在历经20多年发展之后，过去传统意义上所指“中央别墅区”已完成了含义的外延与地理上的扩展，而高丽营板块则成了受益者之一。

　　高丽营依托温榆河水域，拥有“三园一湖”的优质自然环境，又共享着中央别墅区成熟的社区配套及教育资源。北京万科营销中心总经理孙然介绍说，观承别墅区还依托“未来科学城”这一重要经济增长极。“北京提出未来科技创新中心，与政治文化国际交往中心并列。而在三城一区的规划中，无论从发展潜力还是区位属性来看，未来科学城都将是未来15-20年驱动北京成为科技创新中心的增长极。”

　　北京万科北一片区营销总监周楚说，“未来科学城的增长驱动、望京商务区向北延伸、中央别墅区最后的机会，三股合力催生的观承别墅区，它的形成似乎是巧合，但巧合背后恰恰是时代的选择和经济要素的强大支撑。”

　　“限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”

　　上周末，北京第一批“限房价”项目入市，引发了业内不小的关注度。在“房住不炒”的指导思想下，大量限价房即将进入市场，无疑会对平抑房价上涨，解决供需矛盾，起到结构性调整的作用。不过，在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目，也对房企的项目运营能力提出更高的要求。在新形势下，房企面临诸多新的挑战。

　　从2016年底，北京首宗“限价房”地块入市以来，房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。曾经北京土地市场成为了资本和“高价地”的舞台，2014年掀起的“地王”潮，一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局，以至于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅元年”。显然这样的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种非理性的状态。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆：“2015年时，房企普遍陷入了土地饥渴状态，因为土地出让节奏的放缓，造成了土地供应的稀缺，各家房企在拿地上都比较拼。”

　　不过这种情况随着2016年底“限价房”的入市已经发生了根本性的转变。一位房企营销负责人称：“在2017年之前，企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标，由于整个市场非常好，大家对于后市预期较高，有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。因此对于竞价结果，高一点也可以接受。而到了2017年之后，随着土地出让条件变得逐渐严苛，大家也看到了政府调控的决心和力度，预期也变得平稳，可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。”这也造成了北京土地市场热度降温，甚至有宅地流拍情况出现。

　　有业内人士表示，一般商品房项目的盈利大约在15%-20%，但是“限价房”由于比较严苛的出让条件，再加上房企的资金成本，想要有利润非常艰难。随着土地出让条件的逐渐细化，如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。

　　诸葛找房首席分析师陈雷也指出：“既然价格被限定，其他条件的设置也日趋成熟和科学。那么开发商很难通过一些‘小聪明’获得利润，能做的就只有通过加强运营和产品打造，来实现快速回款。因此，在拿地时，会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容，而非单纯的住宅面积。而从“限价房”的容积率设置来看，“限价房”社区的容积率稳定在1.8-2.0之间，整体设计上，一般是以小高层为主。”

　　压缩周期提升利润

　　对于房企而言，一个非常现实的问题就是，“限价房”项目的利润如何实现。

　　“一般来讲，行业里有这样的规定，做普通保障房按照3%的薄利来定，如果从“限价房”通常使用的容积率来计算，限价房项目的利润应该在7%-8%。”易居研究院智库中心总监严跃进表示，北京的“限价房”盈利空间自然是不大的。

　　严跃进表示，盈利是房企拿地的时候需要注意的内容。所以从利润点看，涉及开发周期压缩和营销成本压缩等内容。

　　以最新挂出的顺义后沙峪地块为例，该地块限价5.5万元/平方米，建筑面积6.5万平方米(含住宅、商业、办公)，以全部可售来计算，地块起始楼面价约2.7万元/平方米，销售均价不超过55583元/平方米(含全装修费用)。如果以起始地价成交，则企业仍将有盈利空间，如果按照溢价率50%的上限价格计算，则楼面价将超过4万元/平方米。这样企业的盈利空间将降低至1.5万元/平方米。