叶檀：城市群效应下 逃离北上广恐怕只能是嘴上说说

　　在现行的经济指标当中，房地产的因素没有得到应有的体现。如果在城镇化过程中把房地产作为先行发展指数，也许会有助于维持更平和的心态。

　　一线城市群目前正成为中国中高收入人群的追逐之地，而某些三、四线城市群人口流失，经济低迷，房价回落。人口流动和城镇化过程形成了新的特大城市群，而根据流入地区特点的不同，房地产市场的情况截然不同。

　　人口主要流入东部地区。根据今年10月27日《观察者网》发表的《“逃离北上广”成传说：上海5年流入500余万人口》的文，上海2009年常住人口1921万，2014年底为2425万。排名第二的是北京，5年流入人口396万，第三位是天津，5年流入人口288万，广州、东莞、深圳位列四、五、六位，流入人口分别为275万、199万、186万。考虑到许多常住半年以上的人口并不登记，流入人口比官方统计的应该还要多。

　　35个城市中，人口流入超过100万的有13个，京津冀、珠三角、长三角三大都市圈占了8个。这与房地产价格企稳的地域分布基本吻合。2014年GDP显示经济进入转型期，房地产从一线城市到核心城市逐步复苏，而非全面复苏。

　　国家统计局发布的11月70个大中城市房价指数显示，与去年同月相比，房价上涨的城市有21个，深圳同比增速居首位，上海、北京、广州紧随其后。前十名还包括南京、厦门、杭州、武汉、宁波、郑州，囊括主要二线核心城市。同比下降的城市达到49个，跌幅前十名全部为三、四线城市，其中跌幅最大的三个城市为湛江、锦州和丹东，分别为5.6%、5.3%和5.0%。

　　在城镇化过程中会出现特大型城市群。中央财经领导小组办公室副主任杨伟民近日介绍，在“十三五”期间，我国将加速发展一批中心城市，承担全国性的功能，形成经济发展新的增长节点。珠三角、长三角、京津冀发展空间趋于饱和，新的中心城市重点将在东北、中原、成渝等几大城市群培育和发展，再造若干个珠三角、长三角、京津冀，形成经济增长新节点。

　　北京、上海周边有区域性核心城市天津、苏州等，还有更多的卫星城通过轨道交通连接为一体，已有百万人口聚集在燕郊、昆山等地。大流转中的人口首选资源聚集之地，而后是卫星城，再然后是当地的核心城市，最后才是其他地区。从目前中国的发展态势看，所谓的逃离北上广，绝大部分是嘴上说说而已。

　　所有城市的房地产限制措施都有可能取消。12月18日召开的中央经济工作会议表示，将努力化解过剩产能和房地产库存，推动地产商整合，鼓励改变营销策略。同时，将鼓励房地产开发商降低房价以去库存，并表示过时的房地产市场限制措施应予以撤销，将帮助农村居民在城市定居置业。保守估计，除特大城市，以后的楼市限制措施将全部取消。

　　无论怎么就地安置居民、各城市均衡发展，但市场化的规律不会变，机会和资源在哪里，人口就会集中在哪里，尤其是具备消费能力的群体就会聚集在哪里。

　　一些人口流入的大城市，房地产依然保持平稳，没有出现爆发式增长。这或者因为高消费、有购买能力的人群进入不足，或与房地产库存较大相关。另一些城市则是由于区域整体流出。如长春有16万人流入，但整个东北地区是人口流出地，长春的人口流入不是全国范围内的流动，而是周边人口流入到当地大城市的过程，这不足以消化庞大的库存。

　　中国的城市群正在孵化，优质的城市群吸收人口以及更多的公共资源，普通城市或可能成为区域中心，中小城市正在被吸纳，这是大重组、大分化的过程。