以下为佳兆业集团控股有限公司2018年度业绩发布会现场问答实录:
现场提问:关于旧改,去年以来佳兆业增加了很多旧改,尤其是广州这边,增加了很多土地储备。这些旧改转化的时间表能不能说得再详细一点?对于公司的利润率、销售到底有多大影响?
郭英成:旧改当然是比较难,特别是在政策不明朗情况下,社会变化情况下,旧改是很难的。佳兆业有20年的旧改的历史经验,特别是人才,只能说在市场招聘人才回来确实很难,从人才储备来说,我们人才的竞争力还是可以的。
关于旧改,公司主要做核心城市,特别是做深圳、广州以及珠三角个别城市,比如中山。正常情况下,项目周转率或者完成周期是5年左右时间。
我们希望旧改是一个机会,特别是在大湾区,特别是在深圳、广州这样的城市,不靠旧改的土地储备确实是面临更多的挑战,这一块是公司最强的竞争力之一。
当然,现在做旧改,整个城市不管深圳还是广州,所有开发商都想参与进来,我想公平公正也是一个好事,但也有它的优势所在,时间长、规范化、专业化,包括在风险把控、城市规划这一块,我们做的还是有竞争力的。所以希望这一块越来越强,越来越有竞争力。
现场提问:公司提到要降负债,包括加快资金周转率、销售回款率,现阶段的销售回款率会有多少?接下来希望达到多少;公司去年慢慢在融资方面尝试新的方式,想听一下这边有没有下一步的计划?
郭英成:关于降负债、销售回款这一块,希望佳兆业的负债控制在行业的平均水平。在旧改上有100来个项目,旧改的钱一投入就是5到7年左右,平均下来是5年左右和5年以上,所以这一块资金投入比较大,公司希望在旧改的投资、销售、回款这一块能够平衡,也在加快这方面的工作。
关于融资这一块,佳兆业在春节后,如上个月以及这个月打开了ABS国内发债,以往佳兆业都在香港发债、发高息债。因为汇率以及等原因,我们希望取得平衡,所以在国内我们也正式打开。
目前,佳兆业在国内批了4个,有90亿,未来这一块是很不错的多元化的融资渠道,希望能降低成本。
现场提问:佳兆业负债率现在还是维持高位的原因有哪些?今年又将通过哪些措施来使降负债降到200%以下?佳兆业收购的海南如意岛项目现在收购进展如何?
郭英成:负债率我们这几年比较高,从2017年到现在,公司每年都在下降,希望到今年年底希望能够降到200%以下,这是已经定了目标。从利润率和竞争力方面,我们也在不断竞争、不断进步,希望这一块在享受粤港澳大湾区的红利之下,同样能够得利。
净负债率为什么那么高?首先有近100个旧改项目在发展,每个项目发展周期都是有5年左右或者6年左右时间,我们钱投进去全部都是负债,旧改项目也不能评估,所以负债相对比较高,这方面我们也在努力。
关于如意岛项目还暂时没有进展,希望能够有所进展,但是目前没有进展,有进展的时候再告诉你。
现场提问:《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布,越来越多房企也布局了粤港澳三地,今年佳兆业的拿地预算是多少?在拿地方面会不会增加一点困难?
郭英成:佳兆业在粤港澳大湾区,不管天时、地利、文化、都有不错的竞争力,这是可以肯定的。我们希望在未来当中,竞争力会越来越强,这是管理层一直在努力的问题。
麦帆:拿地的预算方面,今年拿地的预算、投资额在400亿左右,去年拿地的投资额有50%、60%在大湾区片区,今年至少保持要保持这个比例。
我们是以旧改和收并购为主,跟去年相比,去年有很多是没有举牌、摘到的,而最近几波公开的招拍挂,可以看到今年已经溢价了,像佛山上周已经超过20%了,1万平米的地竞到14000多,竞争非常激烈。
我们投资风格是以旧改和收并购合作的方式,这种方式比较灵活,锁定的地区也是核心地段或者是想象空间比较高的地方。现在拿地市场是在回暖,政策我个人看是比较正面的,因为需求还是在那里摆着的。
现场提问:关于对A股公司振兴生化的,佳兆业未来在持股经营战略方面,是否有进一步的计划?
郭英成:因为振兴生化主要生产白蛋白,我们要增强抵抗力,老人必须打,年轻人不用。当然对中国人健康有益的、有用的,我们尽努力去做。
我们为什么会选择进入这个领域?当然是因为我们看好这个市场增长,看好这个领域,需求投资很难的,做到控股或者做到行业龙头,确实是很漫长的过程。
关于这个振兴生化,我们也是股东之一,派了三个董事在里头,希望对人类的健康,特别是对你的家人有帮助,这个东西不是随便拿来吃,拿着打。
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