郭英成：旧改难 负债率要降到200%以下 领跑大湾区

相对远期，佳兆业将有占地2000万平方米的旧改项目陆续供应市场，货值达到1.3万亿。

不过，市场更关注的是，这些旧改项目转化成土储的效率会有多高？对于利润率包括销售到底会有多大影响？

对此，郭英成先是谈起了旧改的艰巨性：“旧改当然是比较难，特别是在政策不明朗的情况下、社会变化的情况下旧改是很难的。”

郭英成进一步透露，在正常情况下，旧改项目周转率或者完成周期都是五年左右。

具体在旧改项目毛利率方面，郭英成并没有正面回答，而是表示每个城市、每个项目都不一样，最重要的是整体规划；还要看赔偿的标准，时间投入越长当然利润肯定受到影响。

业绩会后，在追问下，郭英成终于对观点地产新媒体松了口：深圳旧改项目毛利率为50%左右，广州为40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。

一定程度上受惠于旧改，主要布局于一二线的佳兆业的土地成本并不高。截至2018年，佳兆业平均土地成本为4750元/平方米，平均售价为18261元/平方米，较2017年同期上涨14%。

“负债要降到200%以下”

跟旧改一样突出的，还有佳兆业一直以来居高不下的净负债率。

自三年前重组成功归来后，净负债率在佳兆业的财务报表上一直表现欠佳。截至2018年底，佳兆业净负债率有了一定下降，从2017年末的300%降至236%。不过，这仍在房地产行业中位于高位。

截至2018年底，佳兆业总借款额约为1090亿元，贷款的平均年期为3年。在总借款中，属于短期债务有170亿元，须在一年内偿还占16%，加权平均融资成本则在去年微升至8.42%。

“希望到今年年底能够降到200%以下，这是董事局定的目标。”郭英成说到。

有投资者告诉观点地产新媒体，佳兆业管理层透露称，公司争取能把净负债率降至150%-180%。

至于负债率高的原因，郭英成解释称，这是因为公司有一百来个旧改项目在发展中，每个项目发展周期都是有五年或者六年左右的时间，这也就意味着旧改的钱一投就是五六年。

“旧改这块的资金投入是比较大的，也无法评估，我们的钱投进去就全部是负债，我们也希望在旧改投资和销售回款这块能取得一个平衡。”郭英成说道。

具体到销售回款率，管理层并没有回应，仅表示去年销售去化率是55%，今年的目标则要看市场，但在一线城市和深圳的可能到60%、70%左右。

此外，现场对佳兆业入股振兴生化一事也提出疑问。

媒体了解，在过去一年，佳兆业与大股东浙民投在振兴生化股权斗争中风波不断，先是于4月份反转性宣告“和解”，12月份又一次走到对立面，围绕振兴生化主要资产双林生物的人事拉开战争，其中董事被削后佳兆业派驻高管再遭清理，而于今年1月份，事件甚至发展到法律诉讼地步。

关于接下来在振兴生化持股经营上的计划，郭英成委婉回应，佳兆业现在也是股东之一，并派了三个董事在里头，希望在未来发展过程中两个大股东能够更团结，有商有量，做生意在商言商。

据了解，佳兆业在振兴生化争夺权上如此“大费周章”，其实争夺的便是振兴生化旗下拥有主营产品为血液制品的广东双林公司，公司的核心资产为13个单采血浆站，这也支撑着振兴生化当前达到71.55亿元的市值。

这对应的是佳兆业在多元化业务之一大健康板块上的投资，而在收购振兴生化股份之前，佳兆业还于2017年控股香港上市公司美加医学，并将其更名为佳兆业健康集团控股有限公司。

此外，佳兆业还于2018年12月将旗下物业板块分拆上市，有了第六个上市平台——佳兆业物业。至此，郭英成手中已有佳兆业集团、佳兆业健康、明家联合、ST生化、南太地产、佳兆业物业六个上市平台。

郭英成明显将手下多元化布局不断扩大：“成熟一块我们就分拆一块。”他进一步称，在未来5年，佳兆业希望能够在多元化这一块的营收占到30%乃至40%以上左右。

甚至于足球业务，佳兆业还希望未来将其作为一个系统性的产业来发展。

如今，拥有六个上市平台的郭老板心情如何呢？

对于“上市平台这么多，您会不会有烦恼？”的提问，郭老板一贯地含笑说道：“钱多就烦恼，这是肯定的。”