在心理学上有个词语,叫做“隧洞思维”。意思是说,就像在隧道中开车,所有的眼光只聚集在前方那个亮光,使劲全力去追逐而自动屏蔽了旁边的信息。关于今年楼市的“小阳春”,某种程度上也存在“隧洞思维”。
“小阳春”真的全面到来了吗?它会延续吗?上海易居房地产研究院发布的《10城二手房市场半月报》显示,3月1日至15日,易居研究院监测的10个城市二手房成交量为32330套,较2018年3月下半月增长7.6%,较2月下半月(2月14日至28日)增长37.6%。因2018年春节为2月16日,2019年春节为2月5日,为剔除春节影响,报告选取了2018年3月下半月(3月16日至30日)的成交量进行比对。但值得关注的是,将2019年3月上半月和2018年3月下半月对比,10个城市二手房成交量行情好坏参半。厦门、成都、苏州、北京、南京成交量出现增长,而其余的5个城市成交量均有所下降。
成交量区域分化明显,三四线代表城市仍在降温。根据诸葛找房数据中心对全国45个城市成交数据初步统计结果显示,截至2019年3月26日整体市场成交同比有所反弹,累计同比增幅9.1%。其中,一二线城市成交面积同比增长,但三四线代表城市市场仍在降温。
房价也呈现分化局面。从58安居客房产研究院监测的商品住房市场来看,一二线城市的一手房价的变化较小,截至3月25日,环比2月仅北京有2.6%降幅,上海和广州都分别微幅上涨0.8%、0.03%。二线城市中长沙、成都、南京等都仅有微幅上扬,而另一部分城市沈阳、天津、厦门、合肥的一手房价格已呈现微跌,相比之下三四线城市的分化则更为明显,部分城市例如秦皇岛、潍坊、临沂一手房价上涨的幅度较高。
为了验证统计报告的准确性,对深圳、天津、杭州、武汉、石家庄、南昌等不同级别城市进行了调研。调研显示,根据城市级别不同,市场热度不同。越高级别城市,市场热度最大。深圳、杭州出现了小阳春;武汉、石家庄楼市正在趋稳;南昌即便出台了人才落户政策,楼市成交量也依旧低迷。而天津,最近正因一知名开发商降价引发高度关注。
合硕机构首席分析师郭毅表示,三月市场的确在回暖。但是这样的回调并不只是在今年出现。去年从四月开始,也是出现了一波成交升温状况。“去年4月楼市开始回暖,基本上延续到了八九月份,到了四季度,楼市开始降温。每年楼市都会衍生出一部分的需求。包括另外一部分购房者,他们看到了当前相对来说性价比更高的一些产品,也会通过卖旧买新这样的行为来实现自己的置业升级,因此也会激发一部分需求。但是从北京新房的整体市场来看,橡树澜湾的热销确实只是个案,还有更多的限竞房处在库存去化的一个难题中。特别是一些位置条件不是特别理想,限竞房的项目数量又比较集中的区域,从成交的表现上来看,更是不太乐观。”
58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从基本面来看,2019年市场并不具备大涨基础:其一,政策面上不允许,从国家2019年楼市调控的目标来看要保持“三稳”,换言之楼市小幅的上下波动属于正常的稳定范畴,但交易热度大幅上升,尤其是房价快速上升一定会被控制;其二,市场面上难实现,一二线楼市的调控并未出大放松,尤其是限购需求的不放松导致了需求难以在短期快速增加,三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状,也依然难以支撑楼市的大阳春;其三,行业面难保证,2019年不少品牌房企都调低了业绩增速甚至是调低了业绩目标,拿地依然谨慎,预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018。
在房地产领域,开发商和中介机构尤其擅长造势,影响市场情绪。这一点,需要购房者冷静看待,按照需求合理购房。
一、 如果楼市真的回暖的话,2019年的开年走势应该比较乐观。这是因为一旦房地产市场走向下行时,都有一个回温的惯性趋势。结果会是这样吗?
1、据统计,2019年1-2月份,中国商品房销售面积14102万平方米,同比下降3.6%,相比2018年全年增长1.3%。单从商品房销售面积数据来看,似乎房地产市场再次进入下跌走势。
2、许多投资者看好的2018年楼市回暖趋势,并没有因为惯性作用而在2019年初呈现出来。这种突然“刹车”的行情,其中必有许多隐情。如果仅仅凭借这个刷新的纪录就是去判断楼市未来的走向,必定会得到错误的结论。
3、如果楼市走向真的那样向好,市场上应该会出现土地交易、商品房交易面积、商品房交易套数等一系列的指标来相互印证。从以上分析可以看出1~2月的商品房交易面积,同比是下降的。在没有其他相关指标进行认证的情况下,留给人的想象空间很大。
二、有部分网友认为:就目前的房价行情,确实让许多购房者开始心动。不过从抛房者的角度来看,总会有些舍不得亏本卖房。没有人买房,又没人卖房,2018年的销售额为什么刷新纪录呢?
1、最好的解释就是,楼市去库存造成的销售额提升。如果真是房地产回暖的话,今年年初的楼市应该有所回应,可今年年初的楼市表现出来的却是盘整的状态。但是不管怎么说,光凭销售额刷新纪录就判断楼市回暖,实在没有多大的说服力。
2、从2018年楼市销售15万亿,到2019年初盘整期,这是楼市行情变化的关键时期。楼市会如何变化?下一步楼市去库存的力度再加大,而且极有可能是高端房源加大抛售。
(房掌柜整理来自21世纪经济报道、房产吐槽哥百家号)
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