土地市场持续分化：一二线降温 三四线城市量价齐涨

　　7月3日，易居研究院发布《2018上半年40城土地市场报告》。该报告显示，6月，40个典型城市土地市场相比5月有所回暖，土地成交面积及土地出让金环比大增，土地成交均价亦有所反弹。

　　分城市来看，上半年，一二线城市逐渐降温，土地成交面积及土地成交均价均出现下行趋势;三线城市火热，成交均价创2011年以来新高。

　　易居研究院研究员詹毅凡表示，虽然6月份40城土地成交面积及出让金出现了较大反弹，但2018年上半年多数指标出现下行趋势，40城土地市场降温态势不变。由于一二线城市的土地市场在严厉的调控措施下逐渐走弱，房企将拿地重点转移至三线城市，导致三线市场的土地市场比较火爆，相关调控部门应做好防范准备工作，防止地价过高推动房价上涨。在金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场将逐渐降温。

　　上半年全国300城土地收入近2万亿

　　中国指数研究院发布2018年上半年300城市土地市场成交数据。数据显示，上半年全国300城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27%。

　　具体来看，上半年一线城市供地量小幅走低，收金总额缩水逾两成，北京、上海、广州均有下滑。其中，北京上半年收金751亿元，较去年同期下滑25%。二线城市土地市场供需两旺，助推土地出让金上涨超过三成，其中杭州上半年收金总额1439亿元，位于全国300城市之首。三四线城市因为承接外溢需求，土地市场热度上升，其中佛山市收金571亿元，进入全国城市前五。

　　2018年上半年，全国300城市土地市场整体供应量上涨30%，成交量增加26%，成交均价及溢价率皆有下滑。上半年，住宅用地供应量同比上涨35%。在各线城市土地收入中，住宅用地仍为收金主力，受宅地供应增加影响，上半年宅地出让金较2017年同期增加2个百分点至82%，商办类用地占比下降3个百分点。

　　成交溢价率保持低位

　　2018年上半年，40个典型城市土地成交建筑面积22455.3万平方米，环比2017年下半年下跌18%，同比2017年上半年增长18%，增速有所收窄，但仍然维持在一个较高的水平。

　　40个典型城市土地出让金为10453亿元。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上升14.4%、53.3%、127.8%及40.6%。 从这个角度看，土地出让金规模依然超出了历史同期的水平。

　　分城市来看，2018年上半年，40城土地出让金排名前5的城市分别为杭州、北京、重庆、佛山和苏州，累计土地出让金分别为1417.6、740.4、678.7、565.9和538.6亿元。2018年上半年，杭州土地市场最为火爆，不但出让金总额名列第一，同时也保持了较高的同比增速。

　　地价房价比可以更真实地反映土地市场与房产交易市场的关系。从半年度的数据来看，2018年上半年，40个典型城市的土地出让均价为4655元/平方米，环比2017年下半年下跌13.2%，同比2017年上半年下跌3.1%，自2016年下半年已经连续三个半年度下行，降温态势明显。

　　一二线降温

　　报告显示，6月，4个一线城市土地成交建筑面积为235.6万平方米，环比增长551.5%，同比下降13%，相比5月份出现大幅反弹，但仍不及去年同期;成交均价为11886.9元/平方米，环比增长5.1%，同比下降22%。

　　詹毅凡认为，6月一线城市土地成交出现大幅反弹的主要原因是广州和北京供应明显增多，拉动了一线城市的总体成交。从整体来看，一线城市土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，土地成交建筑面积自2017年年末也连续萎缩，6月份有所反弹，但整体仍处于下行通道，预计三季度一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。

　　二线城市成交面积逐步萎缩，6月，二线城市土地成交建筑面积为2658.1万平方米，环比增长34.1%，同比下降17.6%;成交均价为4827元/平方米，环比增长3.5%，同比下降4.6%。，6月二线城市的土地成交面积在连续环比下跌5个月后，首次出现增长。成交均价也连续两个月反弹。

　　从整体来看，二线城市的土地成交面积及均价有所抬头，但仍处于下行通道，预计三季度二线城市的土地成交均价和成交面积将逐渐下行。

　　三四线城市量价齐涨

　　土地市场正在持续分化。

　　三四线城市土地市场量价齐涨。中指院监测的三四线城市共成交土地7397宗，成交面积达到30248万平方米，同比增加25%;而土地出让金则达到7538亿元，同比大增43%;而土地成交楼面均价为1458元/平方米，同比上涨10%。