“地王”虽许久未现市场,但今年以来的土地交易仍然维持着旺盛的势头。
中原地产近日发布数据显示,截至6月25日,今年50大城市合计土地出让金达17019亿,同比多卖了4839亿,涨幅达40%。其中,杭州、长沙、长春等热点城市的涨幅超过100%,济南、福州、南通、青岛则超过200%。
房企方面,大型企业总体拿地支出仍维持高位,但态度已趋理性。今年以来,热点城市土地交易价格较为平稳,溢价率普遍收窄,流标、流拍现象逐渐增多。
分析人士指出,这是库存短缺和资金链趋紧双重影响的结果。随着融资渠道进一步收窄,未来土地市场将可能进入降温通道。
二三四线城市交易旺盛
根据中原地产统计,一线城市土地交易相对冷淡,北京、上海、广州都出现土地出让金同比下降的情况,北京、广州的土地交易面积也同比有所下滑。深圳土地交易偏少,甚至没有进入前50强。
上半年土地交易旺盛的区域,主要位于热点二线城市和部分三线城市。其中,杭州成交土地1533万平方米,同比增长51%。土地出让金规模达1469亿元,同比增长119.73%,成为上半年土地出让金最高的城市。
其他二线城市中,重庆土地出让金超过800亿,苏州在700亿以上,郑州、济南均超过600亿。
部分三线城市的土地交易也十分旺盛。常州、嘉兴、湖州、南通的出让金均在300亿以上,同比大幅提升。徐州、菏泽也超过200亿。考虑到这些城市的地价水平无法和一二线城市相比,这种交易规模已属庞大。
土地交易旺盛的直接原因,在于地方政府推地规模加大。
按照自然资源部的要求,热点一二线城市去年纷纷制定了土地供应五年计划,其中大部分城市的供地规模都有所提升。今年以来,这些城市土地供应仍然保持旺盛水平。
如今年5月末,杭州市下城区宣布,2018年计划推出22宗地块。当地市场人士表示,这样大范围大面积集中土地推介,对下城来说是第一次。宁波也于6月初首次公布月度土地出让计划,当月共计划出让经营性用地25宗(其中住宅用地24宗),土地面积1745亩,远超去年同期。
对于三四线城市来说,大规模推地有着另外的原因。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示,一方面,近年来的棚户区改造,腾出了不少优质地块;另一方面,地方政府对土地财政仍有一定程度的依赖。
他还表示,更深层原因在于这些城市的库存规模已至低位。根据上海易居研究院监测,截至2018年5月底,100个城市新建商品住宅库存总量为42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2%。“当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平,即回落到了六年前的水平。”
该机构还指出,2018年5月,100个城市新建商品住宅存销比为9.8个月,比4月份的10.3个月有所下滑。而根据行业经验,合理的存销比区间应维持在12-16个月。
“存销比继续走低,也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。”该机构表示。
土地溢价率保持低位
实际上,尽管今年上半年热点城市土地出让金额再创新高,但大部分城市土地成交溢价率却明显下行。从溢价率情况来看,整体土地市场明显走低。
中原地产统计数据显示,从热点城市看,今年上半年土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率水平。以北京为例,2017年北京土地平均溢价率24%,今年截至目前为14%。
在业内人士看来,从历史数据看,土地成交溢价率可以反映市场的冷热程度。从最早的2011年1月开始,土地市场急速降温,土地成交溢价率进入下行通道并跌至历史低点,这是一个长期的调控升级进程。此后,国家连续两次降息,刺激经济发展,土地成交溢价率才得以反弹,涨势一直持续到2014年初。
易居研究院报告认为,过去一年土地溢价率快速下滑,与热点城市限地价有关。5月,北京、深圳、西安、武汉等8个城市的溢价率为0,主要是由于多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止买卖,这些城市基本都为此前的热点城市,调控较为严厉。预计2018年全年40城土地成交溢价率仍将稳定在较低区间。
房企态度趋于理性
从房企角度看,对土地的需求仍然旺盛。中原地产统计显示,截至6月27日,仅统计招拍挂市场的权益拿地金额,今年就有30家房企拿地超过百亿,合计拿地金额高达7594亿。
其中,碧桂园土地支出已高达880亿,位居房企之首。万科为613亿,保利546亿,龙湖、中海、华润、旭辉的拿地金额都在300亿以上。
该机构还认为,如果算上并购市场,房企在拿地中的支出还将提高。
中原地产还指出,大中型房企前5月业绩普遍向好,其资金状况有所改善。加之企业对规模的追求仍然强烈,使得“调控持续加码趋势下,房企依然在明显的拿地加速过程中”。今年前5月,房企到位资金增速为5.1%,比前4月提高3个百分点,在连续三个月收窄后首度提高。
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