房产中介教父施永青：房地产存3大泡沫 不赞成现在去买房

经济观察报：国庆期间就陆续出台政策了。

施永青：国庆节前其实中央已经在开会研究，我们一些同事也会被喊去了解情况。了解情况后，会觉得已经（涨得）有点太过分了。到了国庆期间，各地开始陆续出台新的调控政策。另外在广告宣传上，夸大的言辞都不能用了，到部分门店上门检查，还严查预售证，导致一些开发商都不敢开盘了。这次差不多是十几二十多年来最严厉的一次。

经济观察报：之前你多次喊话警示风险，是觉得房地产泡沫很大吗？

施永青：其实中国房地产基本上在3个角度都是有泡沫的，第一种是过度开发，开发的量超越了人口的增长，超越了经济增长的需要，去库存是救了开发商，害了老百姓(52.080, 0.16, 0.31%)和中小投资者，有些人借钱去投资，风险很大，库存实际还是库存，只是从开发商的手里转移到了老百姓的手上。

第二个泡沫是过度借贷，一些开发商虽然是上市公司，资产负债率高到80%、90%，甚至是100%以上，那就很危险了，买房子的人也拼命地借钱买房，有些人自己没钱就去借首付贷，一些城市也出现了合资炒房团，前段时间买房子的人，我们看到有相当一部分是炒家。本来政府是要去杠杆，但导致杠杆比以前还高；

第三个是价格的泡沫，房价过高不匹配普通人的消费能力。

一线城市的过度开发很容易解决，因为人口不断在增长，但是三四线城市就比较麻烦了，很多三四线城市人口在流失。

经济观察报：你觉得此轮调控的影响会如何？

施永青：暂时是治标的，没有治本。想买房子的人还有，只是不允许他们买。一定要让老百姓手上的资金有出路，才会转去实体经济方面投资，但是现在产能过剩、库存过多，那就很难投。治标的话，暂时对价格进行了压制，现在有些城市，我们碰到了这种情况：如果是以较高的价格成交的，相关机构就不允许登记这个价钱，让我们再等等。这个不能从根本上解决问题。

经济观察报：成交确实减少了。

施永青：强硬的手段也有一定的作用，现在交易少了，买房子的人做决定慢点了。房子不是消耗性的产品，而是投资性的产品，如果房子便宜了，买房的人反而担心会贬值，所以当房价表面上开始下跌以后，对投资的需求就会带来一定的打压。

最近二手的交易，在深圳跌了有百分之六七十。一手就跌的更多了，都不开盘了，拿不到预售批文。

我觉得11月楼市交易依然会小，最坏的时期会不会已经过去了？现在很难确定，但是我觉得跌到这个地步也不会再怎么跌了，现在交易量都只是高峰期的三四成了。

经济观察报：什么叫表面上的下跌？不是真跌吗？

施永青：房价开始有些假跌，现在已经出现了真跌，楼价的跌幅还是在10%以内。有房子在手的人很多都不愿意卖，不愿意降价卖，而买家处于观望的阶段。

经济观察报：行业进入了一个什么阶段？

施永青：一下子冷了很多，冷风来了，一下子降温了，但是这个冷风到底会有多强呢？如果经济好转，政府对房地产的打压会加重，如果经济增速下滑，反而会松一松手。

经济观察报：在这样的市况下，你给到购房者的建议是什么？

施永青：一般大家会觉得手里有资产，比拿现金好，因为大家会担心现金贬值。但是如果太多人集中去炒房，过多资金涌入房地产，造成房价过度上升到离谱的程度，是风险很大的，所以我认为这段时间去买房不太好。

巴菲特说，人家贪婪的时候你要恐惧点，人家恐惧的时候你要大胆点，现在大家都很贪婪，你需要更谨慎点，人去你取，投资赚钱的机会会多点，如果人人都抢，抢来的会是更高代价的东西。