东莞爆发石排地价日涨8千 土地市场是否已失控？

     2016年9月19日，时代地产以141520万元总价、9928元/㎡楼面价艰难夺下一宗编号为2016WG023号的石排水贝村商住地，溢价率高达502%，成为东莞土拍历史上的第5高价，也是今年出让的第8个地块。

　　一个难以忽略的事实是，2015年，这宗新高价地也曾出让过，却惨遭流拍，同年石排的高价地还属于楼面地价仅有2100元/㎡的志远地产李家坊地块。

　　石排，一个多年来房地产开发步伐迟缓的镇街，在楼市热闹的当下，一块流拍地块被卖出天价，这对石排楼市来说意味着什么？而面粉频频贵过面包的东莞土地市场又是否已经失控？

　　石排地块曾遭流拍 现成新地块

　　本次出让的石排水贝村商住地在9月公布出让的所有商住地中占地面积最大，达到79190.11㎡，堪称巨无霸。

　　据房掌柜了解，该地块曾在去年8月19日进行公开出让，起拍价为22476万元，起始楼面地价为1600元/㎡，地块普通商品住房应大于95%，当时的地块面积为78039.12㎡，最终却因无人问津而惨遭流拍。

　　本次拍卖中，该地块不仅扩大了面积，还上调了起拍价至23520万元，比此前高出1044万元，最终由广州市时代胜誉投资有限公司拍出141520万元总价，每平楼面价高达9928元，顺理成章成为石排最新的高价地。

　　广东时代胜誉房地产开发有限公司是时代地产控股有限公司属下在广州、佛山地区开设的地区公司。

　　时代地产由1996年开始从事房地产业务，逐渐发展成为以房地产开发、销售和物业管理为核心的集团企业，连续两年名列中国房地产企业100强。集团现在广东省内成立了多家地区分公司，并拥有多个项目储备，员工约800人，开发并管理的知名地产项目包括：

　　广州地区的翠逸家园、时代玫瑰园、时代依云小镇、时代花园、时代廊桥、时代花生、时代糖果、时代精英商务大厦、南沙项目等;

　　佛山地区的时代倾城、时代峰云名居、三水时代花园等;

　　珠海地区的珠海时代廊桥、珠海依云小镇等;

　　中山地区的歧江项目;

　　清远地区的石联项目、汤塘项目、凤围项目等。

    而在2016年5月26日，时代地产首进东莞，就以疯狂之资抢下横沥新高价地，总价9.15亿，楼面地价直升到5690元/㎡。

地块一角成园林垃圾倾泻地

　　据房掌柜实地观察，石排水贝村2016WG023号地块由于围网已破碎，可随时进入，不时还有垃圾车随意倾倒垃圾。水贝村一村民介绍：“垃圾是最近才有人开车过来倾倒的，以前并没有看到，乱倒垃圾的频率正在增加。”

　　地块现在仍是一片沼泽，除一大片水域外，夏季的水草尤为丰茂，部分区域水草高度超过一般人的身高，还需经过填埋和一段时间的沉淀才能够使用，拍下的开发商需要付出大量的时间成本。

　　此外，地块周边已经开发有锦绣江南、利丰城市花园、中央公馆和石排国际公馆多个小区，毗邻石排镇中心，与石排公园仅是15分钟的步行距离，位置良好。

地块旁的中央公园一期已经封顶

　　据合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺透露，紧邻新高价地的利丰中央公园地块在2014年5月份拍卖，当时的楼面地价仅1583元；上周石排共签了11套房：利丰中央公园卖了9套，均价9995元/㎡，石排国际公馆卖了2套，均价9150元/㎡，“现在石排已宣告达面粉价达到面包价了。”

　　石排楼市步伐迟缓

　　和其他镇相比，素有“红石古镇，滨江新城”之称的石排镇经济发展水平并不高，生活在镇内的人口不多，居住需求偏弱，多年来房地产开发步伐迟缓，是东莞少有的住宅均价仍在万元以下的镇街。

　　据东莞中原研究部的数据显示，8月石排的住宅成交套数仅35套、成交均价为9464元/㎡，在32个区域中排倒数第8名。有人认为，这主要是因为石排多年来土地供应少、住宅供应量缺位，导致整体房价水平被拉低。

    房掌柜了解到，石排近年来的商住地拍卖较少，2013年和2014年都仅一块地入市，且均被石排本地房企利丰地产斩获。2015年开始，镇政府开始加快推地，去年一年共推出三宗商住/商服用地，但有两宗水贝村地块流拍，仅成交了一宗李家坊地块，被志远房产以底价3507万元拍下，楼面均价为2100.14元/㎡，是当时石排单价高价地。

　　对于默默无闻的石排拍出高价地，李兴旺认为，石排去年与今年的楼市预期差异较大，决定了地块价值的差异。由于今年库存告急，开发商云集，促使石排地价大幅飙升。

　　“石排是东莞经济与楼市最薄弱的区域之一，缺乏品牌房企进驻，区域知名度和影响力不高。今年东莞房价出现普涨，部分区域如石排补涨幅度较大。”不过，李兴旺认为石排目前莞北片区深圳客比例有限，主要还是以本地客为主，估计以本地客的购买力支撑1万5左右的房价会显得吃力。

　　在东莞中原市场研究部总监车德锐看来，石排新高价地的出现是市场的结果，“高地价不能简单说是利好或利空，要看对象，它是市场高涨期的产物，对低价地项目是利好，对本身高价地是难题，对业主是利好，对购房者是压力。”

　　多年的供应缺位，让石排积累了不少潜在的购房需求，随着一二线镇区争夺的越发激烈，开发商的火线也将烧到三线镇区，相对低廉的开发、居住成本吸引着开发商和购房者。

　　车德锐分析，现阶段石排楼市的客户群是本地人，如果石排房价到1.2-1.5万这个区间，事实上已经透支了未来较长时间的升值空间。

　　另一方面，车德锐认为，未来从莞高速全线贯通，石排的深圳客也将越来越多，“1万出头的房价看本地客，1万五以上必须看深圳客，高房价压力逼使深圳二三级联动能带来很多深圳客。”

    东莞土地市场是否已失控？

　　东莞的土地市场伴随着热闹的楼市行情大红大紫了大半年。只要地块区位条件好、交通便利，东莞开发商呈现出一种不惜一切代价都要拿到地的姿势，造就“高价地”涌现，每平楼面价上万元直追当地住宅均价。

　　高价地频现预示着该区域未来房价将在2-3万以上，大力拔高当地房价水平，这促使周边各楼盘闻风涨价，市场上弥漫着恐慌性购房的气氛，而开发商们则更对下一次的拍地摩肩擦踵。

　　面对愈演愈烈的土地行情，车德锐坦言这也算是行情将尽的一种正常自然现象，“所有的面粉没有贵过面包就不算失控，当很多地方的面粉都贵过面包，就差不多到了失控局面了。”

    李兴旺认为，东莞的土地市场已经不仅仅是区域市场了，它演变成全国房企的争夺战，这说明东莞未来城市价值及楼市被积极看好。如果仅仅是看当前的房价与地价的匹配来看，明显是地价过高，但如果放眼未来两三年，或者是出于房企战略布局考虑，有些房企愿意冒这个险去拿高价地。“当前的土地市场，已经不能用静态的传统的供求关系去解读了。”

　　对于后市，天为地产研究部经理邓咏玫则表示，以一线城市土地“逢拍必高价地”的趋势看待东莞，接下来开拍的地块依然会疯狂。“地价的高涨，抬高未来市场预期，大部分买房人的心理是‘再不买又更贵了’，未来房价还是会有看涨空间。”

　　在9月的最后两个星期，东莞土地市场还有6宗地将要入市，有人直言，“这是东莞高价地月”，也有人感慨，“天天高价地，已经不是新闻了”，“现在不是高价地才是新闻”……

　　9月未拍地块一览：

　　9月21日：茶山高价地后横江再推4万平商住地 起拍楼面价2451元/平

　　9月22日：实探：黄江推9万平商住地块 将造东莞下一个天价高价地?

　　9月23日：东莞城区推商住地 万江拔蛟窝3.4万平地块3207元/平起拍

　　9月27日：黄江3.2万平商住地2.5亿元起拍

　　9月28日：清溪商服地：急需商服配套资源 商服地或遭热抢

　　9月29日：东莞石排李家坊推3.6万平商住地 未开拍已成单价第二