上海房地产成交量出现下降 政策与市场预期相差甚远

据《每日经济新闻》，在央行 “9·30房贷新政”公布后，上海房地产市场成交量曾出现大幅上涨。然而，11月4日上海公积金贷款新政出台，允许购房者还清公积金贷款再次申请公积金贷款买房视为首套，上海的房地产成交量却出现了下降。

上海中原地产研究咨询部数据显示，上周（11月3日～11月9日）新建商品住宅成交面积17.2万平方米，环比减少48.7%。

在这样的背景下，多数行业人士认为，后市极可能是冲高回落的趋势，开发商要在年内实现今年初制定的目标，以价换量仍是必要的前提。

政策与市场预期相差甚远

根据上海11月4日开始执行的《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》，无住房公积金贷款记录或已结清住房公积金贷款的家庭，购买首套自住住房，执行首套房贷款政策。对拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通商品住房的，参照首套房贷款政策执行。

虽然与9月30日央行颁布的房贷新政相比，上海的公积金贷款政策优惠力度有限，但客观利好楼市却是无疑的。不过，11月3日至9日，上海新建商品住宅成交面积17.2万平方米，环比减少48.7%。二手住宅成交约3918套，环比减少31.8%。

对此，上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍认为，根本的原因还是上海的房贷政策离市场预期相差甚远。在央行房贷政策出台后，市场曾一度以为，银行会给出最低7折的优惠利率，并且可以享受二套房贷优惠政策的会是所有商品住宅。但上海的二套房贷优惠政策仅限于普通商品住宅，市场预期迅速发生了变化。

克而瑞研究总监薛建雄则认为，导致成交量下降的原因，是进入11月以来，新房的供应量较之前有所下降。不过，他也认为，从目前的趋势看，市场在10月份以后将进入下滑周期。

楼市微刺激可能在明年

市场的迅速降温，显然给急于完成年度销售任务的房企负责人带来了更大的压力。此前，亿翰智库公布的房企销售任务完成情况显示，绝大部分房企离最终任务完成还有很大的缺口。

一家地产公司的负责人更是坦言，四季度是他们争取全年任务完成的唯一指望。如果无法在四季度加大销售力度，那么全年计划很有可能落空。这显然是多数房地产企业不愿意接受的事。

如果市场大幅降温，对房企完成今年目标显然不是好消息。在这样的背景下，不少业界人士认为，公积金贷款政策后续还会有新的微刺激政策出台。特别是上海的普通商品住房标准已经多年未见修改，目前也有调整的必要。不过，薛建雄认为，这样的调整至少要到明年初才会出现。

宋会雍则认为，即使调整了普通住宅标准，对市场成交的促进作用有多大也是个问题。他以北京为例说，北京是央行出台房贷新政后最早调整普通住宅标准的，但是在几个一线城市中，北京成交反弹并不多。