房地产回暖观点仍有待商榷 公积金贷款申请条件放宽

9月30日，央行联合银监会下发通知，要求首套房首付比例最低为30%，贷款利率最低为7折并放松首套房认定标准，而继9.30新政后，10月23日，三部委印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，放宽了公积金贷款的申请条件。

这一系列动作给房地产市场打了一剂强心针，因此个别地区借“金九银十”之机出现了成交有所放大，甚至是“受捧盘”的现象，但从各方面数据来看，市场反应其实并不乐观，同时投资者也大量撤出房地产市场，在这种形势下,市场上部分房地产回暖的观点还有待商榷。

从宏观数据观察，10月24日，国家统计局发布数据显示，9月份，新建商品住宅(不含保障性住房)价格，全国70个大中城市中，69个城市环比下降，1个城市持平；二手住宅价格，70个大中城市均环比下降。另一方面，今年前三季度，全国房地产开发投资同比名义增长12.5%，增速比上半年回落1.6个百分点。

同时，1-9月份，商品房销售面积77132万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-8月份扩大0.3个百分点。房价、成交量、开发投资、库存这四个房地产的重要指标均“报忧不报喜”，反映了当前政策对房地产市场的刺激效果有限，其作用也正逐渐减弱，房地产下行趋势依旧，没有调头反转迹象。

截至10月21日，该板块已连续6个交易日资金净流出，据东方财富数据中心统计，至21日，房地产板块主力净流出达836249.94万元，超大单流出251515.26万元，大单流出584734.67万元。

而事实上，在数据公布之前，作为先行指标的资本市场早就做出了预判，此前自6月底已累计上涨965.75点，累计涨幅达29.14%，并跑赢大盘的房地产板块从10月14日就开始了调整，投资者并不看好未来一段时间的房地产市场，资金转而流向医药板块进行防御。从指数点位看，房地产板块出现了连续的大幅回调。截至10月24日，房地产板块从最高4284.75点下滑至4003.55点，短短9个交易日，房地产板块已跌去281.2点。

而从信息披露的情况看，资本市场投资者的先见之明正被陆续披露的房企业绩预告所验证，据wind数据显示，按申银万国行业分类，截至10月20日晚间，135家房地产开发企业中已有59家公司发布三季报及业绩预告，其中23家公司“报喜”，占比38.98%，还有36家公司业绩“报忧”，占比61.02%，其中荣丰控股（000668.SZ）前三季度净利润骤降1398.33%，业绩下滑幅度最大，深大通（000038.SZ）、亚太实业（000691.SZ）、中航地产（000043.SZ）、盈方微（000670.SZ）、嘉凯城（000918.SZ）预告净利润分别下降616.79%、711.89%、396.81%、330.73%、218.25%。

目前，虽然135家A股上市公司的业绩预告还未全部披露，但从现有信息披露情况看，显然今年房企业绩不容乐观，房地产形势没有出现方向上的改观。另外，在房地产融资情况方面，仅从信托看，房企融资也不乐观，据用益信托统计，9月集合信托共发行610个，资金规模7952953万元，其中，房地产信托63个，环比减少21个；资金规模1498612万元，环比减少7800321万元。

因此，无论是从资本市场、房企业绩、宏观数据，还是融资情况看，房企正面临库存去化和融资畅通的双重压力，现在就断定房地产市场回暖还为时尚早。