新城控股集团欧阳捷：未来90%房企都必须要淘汰出局

“未来90%的房地产企业都必须要淘汰出局。”新城控股集团副总裁欧阳捷在昨天的一场地产论坛上悲观地表示，“至少在未来5年时间里，房地产投资规模和增速还会继续下降，新开工面积和土地购置面积也会下降，这是必然的。”

对于未来90%的房地产企业将被淘汰出局，欧阳捷认为有着足够的数据支撑。他在现场罗列一堆数字推算，2012年全国有8.9万家房地产企业，而在房地产市场疯狂的2013年，全年房地产市场竣工面积为10亿平方米，如果按照10万平方米体量的楼盘计算，仅需要1.1万家房地产企业。

首创集团董事长刘晓光则从更具体的因果分析上给欧阳捷的观点以支持。在刘晓光的眼里，几乎所有的房地产企业都在震荡，“有的可能要下去”。

“目前有三类企业处在危险之中。其中包括产品类型偏高端、周转率又慢的企业，拿地的时候过于激进、导致成本很高、销售回笼很慢的企业，以及资信不是很好、在资本市场受限制的企业。”刘晓光总结到，“利润率的下滑导致成本控制能力较弱的企业生存下去很难。而龙头房企在今年变现不错，超过8成业绩下滑的房企多集中在中小企业。”

实际上，刘晓光也是在透露了另一层意思，即市场下行引发的即是行业分化，销售放缓以后有利于大企业的拓展，并购和淘汰一批企业。

“目前态势是在加剧竞争、加快洗牌、利润减薄，并购合作和新的扩张并购将在今年或者明年大范围发生。”刘晓光介绍说，其目前已经观察到一组数据，在100家上市公司中，现在正在并购或者已经完成并购的规模大概有将近超过500亿金额，每个月大概有14个上市企业股权发生变化。

今年市场下行导致房企在资本和金融上的变动，也被与会现场的金融人士所呼应，渠道和类型繁多的融资、并购活动已经在房地产行业活跃。

“很多企业没有大的问题，项目和资产输一口气、供一升血就能活下去。因此，现在资本参与到下一步的地产并购中，机会很多。”招商局资本董事总经理孙刚说。

而据孙刚介绍，目前很多资管公司、金融公司所介入的房地产直接投融资，囊括了过桥投融资、困境资产或特殊机会资产投资、增值或改造项目的并购机会。

孙刚举例说，有些房企到了年底或者是某一个周期需要回流资金，其会要求企业将一部分物业或剩余物业打包出售给资管和金融公司，约定房企可以择期回购。

“一般都是3个月，周期很短。这种过桥融资成本达到6.6%—8%之间就很安全，一般收益都在8%左右。”孙刚进一步介绍，而对于短期融资过桥的房企违约，资管和金融公司则会进行资产的盘活，通过收购或者与其他房企合作的方式盘活这些“困境资产”，“风险虽然高了很多，但是回报率相对也比较好。”

在对当下房地产行业的融资与并购中，孙刚也是多有担忧。“不管做投资行业或者寻找标的，都希望在风口中，但是房地产眼下时段肯定不是一个大风口，它很笨重，所以也飞不起来。”孙刚这样调侃。