津城二手房市场正“降温” 购房者供需观望情绪渐浓

    从春节过后，天津二手房市场走出了一波明显的上扬行情，根据天津市国土资源和房屋管理局公布的数据显示，4月份的成交套数、面积、成交均价三个指标也全线飘红。但记者在采访中了解到，由于数据统计具有一定滞后性，事实上，目前本市二手房市场已经出现“降温”迹象，随着新增房源、客源的相应减少，供需矛盾缓解，后市走势将更加理性、稳健。

　　新增房源量连续5周下降

　　根据天津市国土资源和房屋管理局每日房价数据统计，2016年4月全市二手房市场共成交21643套，环比上涨15.44%。但记者走访多家中介机构了解到，从市场成交的实际情况来看，成交动力与此前相比已经明显减弱。特别是市内六区成交量及成交价格，正在逐步回归平稳。

　　根据天津链家方面的数据统计，市场中的新增房源量已经连续5周持续下降，业主入市状态趋于谨慎。另外，成交户型结构上也有所变化，面积在50平方米以下以及总房价在100万元以内的房源受到热捧。该类房源的成交多集中于房龄较老的学区房、地铁房需求客户及首次置业的刚需客户，而此前非常活跃的改善型客户则有所减少。新增客源量整体上也有了一定程度下滑，购房者持观望状态增多。房客比(新增客源量/新增房源量)已经从3月初最高的4.16下降至3.26，供需矛盾有所缓和。

　　业内人士分析认为，进入4月份后，二手房市场逐步稳定，购房者趋于冷静。从购房需求来看，市场中刚性需求与改善需求占比相当，均属于正常自住型购房需求，随着市场逐渐恢复常态，投资型客户将逐渐减少。

　　“毁约涨价”到“小额议价”

　　“3月份的二手房市场价格一直在涨，我们的成交量虽然增长得很快，但是纠纷也比较多，主要就集中在房主毁约涨价上。”据河西区闽侯路小学片区一家中介的工作人员卢彦康介绍，由于价格上涨较快，部分业主在签完约后都会悔价，虽然需要赔付双倍违约金，但只要将挂牌价格提高，业主实际上不必承担相应的损失，反而拿到手的购房款会变多。市场热闹时，这种情况在各个区域中都比较普遍。红桥区三条石大街周边一家中介门店的工作人员给记者举了一个例子。他们负责的一个二手房年前的价格是210万，双方已经签约，购房者交纳了10万元的定金。但是随着节后价格节节攀升，同小区同户型的房子挂牌价已经涨到了290万，即使除去20万的违约金，房主还能多卖60万元，“这么高的价格差，很难不让人动心”。

　　而随着4月份二手房成交量放缓，供需矛盾开始缓解，部分区域甚至由“无房可卖”变为“房源充足”，二手房挂牌价格有所下跌，业主心理预期更加理性。以河西区敬重里小区为例，此前该小区内存量房源始终维持在10套左右，但目前挂牌出售的房屋套数已经有20余套，增长了一倍。受此影响，二手房价格在总体维持高位的基础上，出现小额议价空间，“每套房子便宜1、2万的情况还是比较多的”。

　　与此相应的是购房周期的延长。节后的二手房市场成交热闹，房屋成交周期大大缩短，“保守来说，基本在半个月内就能出手，很多来买房的当天看房当天就能定，甚至有房源在挂牌后几个小时内就能成交”，卢彦康告诉记者，由于“争抢”房源的竞争者较多，很多购房者在看房当场就会决定购买。而从4月初开始，二手房成交前的看房次数就在逐渐增多，成交周期也相应延长为此前的一到两倍。

　　后市有望更加稳定

　　搜房网天津二手房分析认为，此前改善型购房群体的“卖一买一”增添了市场活跃度，特别是“营改增”政策出台前，部分两年内的大户型卖主担心后期税负增加而着急卖房，一定程度上促进了前期市场成交活跃度，带动3月份的周成交量连连创新高，价格也有所上涨，市场已接近临界点。另外，由于不少业主“坐地涨价”的市场现象增多，有的房屋价格涨幅已经超出购房者承受范围，使部分购房者被挤压到新房市场。再加上公积金贷总额下调、首付增多等传闻和目前的高房价状态，让购房者观望情绪加剧，促使市场逐步回归平稳。

　　链家网分析认为，4月份二手房市场已经处在了调整期，市场供给和需求的同时减少，预示着二手房成交量将有所降温并逐步保持在稳定态势。业内人士建议部分准备通过“卖旧买新”方式置业的二手房业主，根据当前楼市走势适当调整心理预期和挂牌价格，以免因价格过高或交易周期过长而影响自己的置业计划。另一方面，由于一些改善群体，特别是已经卖掉原来房子的业主存在购房需求，或集中在下一阶段出手，预计地铁沿线等成交活跃的区域或依然出现成交量价小幅上扬的情况。