楼市“银十”或可期 业内：购房者或以抄底心态入市

    全国70个大中城市房价全面停止上涨，房价虽处在下行通道，但种种迹象表明，楼市走势又有了新的拐点。

　　根据上周国家统计局发布的数据，9月份70个大中城市新建商品住宅价格除厦门环比持平外，其余69个城市全部下降，二手住宅价格也全部下降。上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受本报记者采访时表示，房价出现下跌，体现了一个惯性的走势，也表明目前房企还是有主动降价的心理准备。从这个角度看，去年房价涨幅较大，今年在市场预期扭转的情况下，房价势必冲高回落。在心理预期的支撑下，还产生了叠加效应，即下跌幅度会在某个程度继续扩大。

　　此外，外界普遍认为，大部分房企在当前形势下将基本保持去库存的战略导向。因此，房企会主动采取降价策略，符合目前购房者的心理，继续打价格战来冲刺年度业绩。房企在三季度坚持以价换量的策略，使得涨价冲动基本被遏制，9月份的房价数据也依旧处于下跌状态。

　　对此，国家统计局新闻发言人盛来运表示，根据房地产投资统计的惯有数据以及对部分城市不完全观察来看，房地产分化调整的态势仍在持续，但是房地产市场总体运行还是比较稳定的。9月份房地产市场也有积极变化，主要表现为销售量有所回升，房地产价格降幅有所收窄。当然，政策的效应还会持续发挥，今后房地产市场的走势还要继续观察。

　　诚然，从趋势来看，9月份已经开始呈现出不同于前几个月的表现，这也印证了盛来运的上述观点。“房价虽然还在下跌，但跌幅在收窄。”严跃进表示。除了宏观数据上可以看到的明显变化外，典型城市、典型房企的成交状况显示三季度整个行情和业绩都相对不错。这背后自然和限购政策松绑后购房者入市门槛降低有关，尤其在成交量上升的过程中，部分购房者的观望情绪逐渐淡化，入市节奏加快。

　　将9月份数据变动视为“拐点”的原因还有一个，即紧随其后的信贷政策调控。9月末，央行发布通知，对首套房实行“认贷不认房”，同时在贷款利率上也有所调整。

　　目前，表示要执行“认贷不认房”政策的几家银行还未出台相关细则。多数专家认为，受资金成本和风险控制压力的影响，政策实际落地可能还需要一段时间。不过，各地房地产市场已经开始升温，尤其是受限贷政策影响较深的北上广深四个一线城市，政策敏感度更强。究其原因，严跃进认为，一线城市市场需求一直被压抑，在限购政策并没有放开的迹象下，限贷政策成为一个出口，从而利好市场成交反弹。“这几个城市有数量较多的中产阶级，刚需型向改善型转化的动力比较强劲，会积极释放改善型购房需求。同时，一线城市房价上涨预期强烈，几乎没有人愿意再盲目观望，所以会抢先入市。”严跃进表示。

　　根据上海易居房地产研究院的一份最新数据，10月1日至20日，20个典型城市新建商品住宅成交面积约671万平方米，环比增长约12%，反弹力度较大。同时，20个城市中有15个城市出现了成交环比上升，市场悲观情绪得到一定的驱散，看涨情绪开始上升。严跃进认为，这和预期扭转、信贷成本逐渐降低有关。加上部分城市继续放松限购、加大刺激力度、在税费上继续提供优惠政策等因素，都会使得购房者以抄底入市的心态进入市场。

　　有业内人士表示，随着近期公积金政策改革的推进，预计四季度改善型需求将会进入市场，看涨情绪也会加重。不过，今年成交均价可能仍将处于止跌状态，预计到明年开始小幅上升。