国内买家掘金海外楼市 中国房企加大海外战略

近来，不少海外地产来中国举行房地产项目推介会，在资金投资配置荒、国内经济增长放缓、高品质的成熟物业回报低等因素的驱使下，越来越多的买家转战海外楼市投资，其中，澳洲、美国、英国等房地产吸引投资客最多。

2015年国人海外投资房产三大热点地区

纽约 57.8亿美元 伦敦 20亿英镑 澳洲 38亿澳元

现象：国内高净值人群海外购房

近年来，国内高净值人群在资产配置的驱动下，纷纷加入海外购房大军。独立顾问公司Knight Frank在近日公布的调查报告中称，纽约、伦敦、悉尼以及墨尔本这四个城市的房产年成交量，占2015年全年总交易量40％以上。其中，纽约成为中国投资者海外置购房地产最受欢迎地区，2015年吸引来自中国的直接投资共计57.8亿美元，为2014年的5倍。

美国海外房地产投资协会近日预计，外国投资者今年投到美国房地产的资金总额将超过去年，纽约仍将高居榜首。数据显示，仅2015年纽约曼哈顿地区就吸收了来自中国的58亿美元直接投资，比前一年翻了5倍。德州的休斯顿、达拉斯紧随其后。此外，目前中国买家在洛杉矶、波士顿和芝加哥的房地产投资也开始增加，因为那里的投资回报不比纽约差。

同时，伦敦的房产投资也出类拔萃，仅2015年前三季度就吸引了超过20亿英镑的中国资本。

而过去几年，作为一个成熟的市场，澳大利亚高度透明的市场、人民币对澳元的汇率优势以及高企的投资收益率，吸引了中国投资者纷至沓来。大量中国投资者也出于子女求学等原因投资澳洲住宅市场。据悉，中国商业房地产的买家在去年为澳洲房地产带来了逾38亿澳元，悉尼和墨尔本仅次于曼哈顿成为中国投资的首选地，黄金海岸附近也成为新的投资热点。

原因：国内富豪资产配置多元化

日前，诺亚财富在调研了1000个高净值人士后发现，虽然目前将海外投资作为主要配置资产的高净值人士占比只有12%，但由于海外资产尤其是美元资产的吸引力，以及国内符合收益要求资产的减少，更主要是出于分散风险的目的，近八成的高净值人士计划在未来增加海外投资的配置比例。

奥烨集团在投资移民上颇具影响力，其董事总经理陈永庆在接受本报记者采访时说，中国人投资海外房产热潮的原因，是受国内外经济和政策的影响。国外金融危机对于当地买家的打击很大，不少城市的楼盘需要借助外力来恢复元气。而在中国，每年大量热钱更需要投资渠道，但受国内楼市调控政策的限制，热钱投资国内房产的渠道受阻，海外楼市则成了投资热土。

而风险转移、资产多元化配置也成为国内买家转向海外的重要原因。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从目前实际情况看，从去年下半年开始，国内房价出现了快速上涨，部分购房者担忧有泡沫，所以不会盲目入市。因为其有较好的海外置业渠道，会到海外进行购房。这也是资产多元化配置策略的使然。

未来：资金回流可能性不大

近期出台的一系列利好政策似乎使国内房地产将焕发“第二春”，但据业内人士分析，房地产由“黄金十年”转向“白银时代”，所面临的挑战并不是短期可以克服的，国内楼市想要让资金重新大规模回流的可能性不大。

陈永庆表示，目前国内楼市的环境确实好了一些，但资金从国外抽回国内买房，不仅需要时间成本，还需要经济成本。更为重要的一点是，国内宏观调控政策仍然处于不稳定状态，尤其是一线城市楼市，这让很多希望有国际资产配置的高端买家信心不足。

第一太平戴维斯中国董事长刘德扬表示，到境外投资房地产仍将成为未来的投资趋势，“这由多种因素决定,海外旅游、国人储蓄率高、中国市场缺乏投资渠道、住宅的租金回报率通常在2%~3%，而银行贷款的利率高达6.9%~7%，这之间有着很大的差距。”