住建部专家反驳高善文：楼市去库存任务依然很重

　　近日，全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌对《中国经济周刊》表示，2016年我国房地产总体库存减少了3.2%，其中住宅库存下降了11%。今年前3个月库存同比减少了6.4%，其中住宅库存下降了15%。从数据看，去库存任务很艰巨。

　　安信证券首席经济学家高善文抛出“房地产存货去化即将结束”的观点颇引人关注。对此，顾云昌称，这种观点有失偏颇，不要因为一二线城市房价上涨库存不足，就说去库存任务即将结束或者完成了，当前的去库存任务依然很重。

　　顾云昌表示，从数据上来说，我们的库存量依然很大，还有6.8亿多平方米。对大部分房屋供需比偏高的城市，尤其对库存积压严重的三四线城市来说，去库存任务依然艰巨。现在去库存工作有一个现象值得关注，就是总体库存在下降，特别是住宅的库存比例下降得比较快，但商业地产库存压力依然很大。商业地产的库存应该引起我们的高度重视。

　　高善文：大量中小城市楼市去库存将2018年基本完成

　　中国中小城市的房地产去库存将在2018年基本完成，这一转折标志着经济运行基本正常化，并将对大类资产市场产生重要影响。

　　2009年-2011年中国经历了全面的房地产价格的快速上涨和泡沫化，这刺激了供应的过度增长，并随后导致库存的大量积累。由于过去2-3年的努力，重点城市库存基本已经完成去化，其他中小城市的库存水平仍然偏高，但较峰值已显著下降。

　　以现在的库存水平为基础，参考历史的合理去化速度，看起来再经一年多的时间，大量中小城市的存货去化会基本完成。这一转折的实现和确认标志着经济运行基本正常化，并将对大类资产市场产生重要影响。

　　存货压力现象

　　自2011年至2012年开始，随着都市化进程的展开，部分大城市小学在校生增速显著上升，推升了这些城市的住宅需求，但为什么一直到三年多以后，这些区域才出现了房价的普遍大幅上涨?毫无疑问是因为存货压力。

　　我们这里定义和估算了房价涨幅靠前的二线城市、房价涨幅靠后的二线城市，以及三四线城市自2008年以来累积的非合意存货的绝对水平。

　　基本的想法是：首先在新开工面积中扣除不可销售的部分，例如车位、人防、机房，以及开发商的合理自持等;然后假设当年新开工项目在当年即可出售，从而扣除当年的销售面积(我们还估算了当年开工项目次年才可出售的情形，结果在趋势上相差不大，这里略去);再将这一差值累计到前期库存中，从而形成库存绝对水平的历史序列。我们进一步假设2007年之前没有形成显著的存货积累，从而得到新开工中不可销售面积的大体比例(如此估算的水平接近0.2，与一些业内人士的看法大致相符)，并假设2007年当年的非合意存货水平为0。

　　之所以假设2007年非合意存货水平为0，是由于当年全国房价开始加速上升，暗示当时库存已低于合意水平，从而形成一个相对保守的估算基础。

　　由此形成库存的序列数据后，我们进一步对比了同期房价和新开工等领域的数据，这些数据大体上可以相互印证，例如非合意库存低于0时房价上升，大于0时房价面临压力。非合意库存低于0时，相对销售增速，新开工明显加速，大于0时新开工则表现疲弱。这些比对显示这样的估算结果大体是可以接受的。

　　为什么这里没有直接使用统计部门报告的各种库存数据呢?主要是因为这些数据存在许多严重的瑕疵，例如已建成未销售面积中包括了大量开发商的合理自持，已竣工面积中包括了车位、机房等不可销售的面积等。

　　可以看到，一个显著的特点是，2010年-2014年期间，大部分城市的非合意存货水平均在快速堆积，随后进入下降过程。

　　假定2017-2018年库存去化速度和2015年去化的绝对水平相同，到2018年2月库存回到合理水平。

　　比较清楚的是，非合意存货堆积更基本的原因是2009年-2011年全国范围内房地产市场出现的一轮快速的泡沫化。泡沫化过程中，房价普遍猛烈上涨，投机者和开发商主动囤货，新开工和开发投资大幅高于长期合理水平。最终当价格和销售趋势逆转时，新增供应无法消化，投机者和开发商持有的非合意存货快速堆积。

　　一个合理的解释

　　对于房价涨幅靠前的这些二线城市而言，2011年-2012年以后青壮年人口的持续大量流入，首先带来的是非合意存货的快速消化。到2016年初，当存货大幅下滑到0以下时，房价立即出现了猛烈的上涨。

　　在房价涨幅靠后的二线城市，以及广泛的三四线城市，青壮年人口流入的速度明显要更慢一些，因此存货的去化也相对较慢。但由于开发商大量减少新开工，存货2014年见顶以后也开始持续下降。

　　2016年由于刺激政策的影响和需求透支，房地产的存货去化无疑非常快，并且不可持续。但存货去化也许能够维持2015年的速度，如果照此测算，那么到2018年上半年，三四线城市非合意存货水平将下降到0附近。

　　受调控政策以及市场自身因素影响，过去多年来房地产市场短期波动的半周期在6个季度左右，并且自2016年10月前后似乎开始了这轮短周期的见顶回落。