房企剥离传统开发模式 土地市场引爆联合体拆伙危机

经过大半个月的谈判和协商，拿下丰台南苑乡B组团地块的华润招商华侨城联合体“拆伙”已经成为“基本确定”的事件。

11月2日，在经过近百轮激烈交锋后，华润招商华侨城联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价“夺魁”南苑乡B组团地块，楼面价5.6万元/平方米，溢价率50%。而这一价格也成为今年北京（楼盘）拍出的第三高总价地块。

“最终拍得的价格实在是大大高出了华润报价，尽管华润对这一地块确实意向较高，但最终与招商、华侨城三方在资金等相关问题上并未谈妥，目前华润基本确定退出了这一地块的开发。”华润置地一位内部人士对《华夏时报》记者表示。

联合体“拆伙”

对于联合体“拆伙”的说法，招商地产(000024,股吧)及华侨城的相关负责人则均对记者表示，目前并没有得到确切的消息。

实际上，由于现场举牌的华侨城在竞拍中报出的价格高于其他两企业授权的价格，因此竞拍结束后，三方意见发生分歧。不过，经过多番商讨后，华润及招商又有意参与合作，目前合作的具体细节仍在讨论中。

“从目前来看，华润在三方联合体中退出的意向最明显，而这也与其在丰台的布局及其今年的拿地节奏有关。”北京一位与华润有多次合作往来的业内人士指出。

实际上，华润在北京丰台区域早有布局。今年1月份，华润置地联合首开、平安联合竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块，总价86.25亿元。而这一价格也理所当然的加冕了当时的北京总价“高价地”。

“华润今年投资拿地的力度较大，远远超过往年，加之其在丰台区域早有布局，因此如果此次华侨城报出的价格大大超过自身预期，其放弃的可能性就会很大。”上述业内人士指出。

今年以来，华润置地在北京、上海（楼盘）、武汉（楼盘）等城市屡夺高价地，仅1-8月，华润置地的拿地金额就达到441亿元，拿下11个地块，其中5块为“高价地”。除了1月初的北京丰台白盆窑地块，华润置地还联合华发以70.52亿元竞得上海市北高新(600604,股吧)技术服务业园区地块，楼面价3.49万元/平方米，刷新上海高价地纪录。6月3日，华润置地再次联合华发，以87.95亿元竞得市北高新技术服务业园区另一相邻地块，楼面价3.81万元/平方米，再刷上海高价地纪录。

与华润相比，华侨城则在近期鲜有土地入账。“华侨城在最近几年很少在北京拿地，逐渐失去了在北京的市场份额，因此对于华侨城来说，南苑地块势在必得，不惜将报价大幅超出其他两家的价格授权。”亚豪机构市场总监郭毅表示。

值得注意的是，在近期几乎“疯狂”的土地成交中，这样的“退出”传言并非特例。

10月21日，碧桂园与中国金茂联合体以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地，溢价率均超140%，综合楼面价为2.9万元/平方米。然而目前碧桂园已经退出了这一地块的开发，中建地产取而代之。

“市场几次出现开发商退出拿地联合体的现象，主要原因在于土地市场的价格已经高得离谱，而开发商之所以执着于此，则是对赌北京楼市价格仍将上涨。这已经演变为一场赌局。”北京房协秘书长陈志对此不无担忧。

   据中原地产研究部统计，北京年内已经高达25宗地块楼面价突破3万元/平方米。从10月20日诞生楼面价7.5万元/平方米的葛洲坝(600068,股吧)高价地开始，最近一个月，北京成交土地25宗，成交额高达651亿元，全部地块基本均为“高价地”，屡屡刷新纪录。

“去地产”信号

显然，开发商已经感受到了高价拿地酝酿的极大风险。如今无论是大型开发商还是中小开发商，都开始对自身的发展方向做出调整。