房企与购房者深陷舆论漩涡 当前房地产生态发生改变

　　最近，不少项目的售楼处不太平静。大篇幅报道中自然是房企“降价”惹的祸。愿赌服输的道理我们都懂，但在买房这件事上，谁都输不起。“降价”造成先购房者的心里不平衡，诉求未被满意，不少房主就会变身“房闹者”，将售楼处闹得天翻地覆，砸得一片狼藉。

　　降价维权的爆发与媒体的争相报道，使部分房企与购房者深陷舆论漩涡，也使得民众对于房价的预期发生改变。根据最近发布的三季度城镇储户问卷调查报告，接近六成的居民认为房价保持平稳或将会下降。而在之前相当长时间的统计数据显示，大部分居民看涨。

　　业内人士表示，售楼处闹剧再次上演，折射了当前环境下房地产生态已经发生改变。政策高压之下，房企进入行业“寒冬”。

　　真是降价惹的祸吗?

　　房价真的降了吗?接二连三的市场风波真是降价惹的祸吗?

与“暗中降价的楼盘”相比，也有部分楼盘目前价格平稳、没有明显涨跌幅。但调控持续发力，眼下不少楼盘的成交量明显下跌，即使不降价，目前的价格也已经涨不动了。相信在接下来的时间里，不少楼盘还是会有相应的优惠政策出台的。此外，他透露，目前的部分维权事件，并不全是因为降价，还有部分是因为阴阳合同或房屋质量问题。

　　二线城市房价出现分化，整体处于高位，但部分城市将有所回落。当前大连(楼盘)、成都、福州(楼盘)仍保持原先上涨劲头;南京(楼盘)、苏州(楼盘)、兰州(楼盘)、海口、济南(楼盘)、南宁则以“稳”为主，房价波动不大，而其余二线城市则房价有所回调。

　　一线城市市场供求两端均创年内新高，市场处于供不应求的状态，同时基于各类调控政策相继出台和执行，预计四季度一线城市房价将继续维稳。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，企业现在的降价促销其实并不是非常被动的。现在新推的楼盘比较多，企业为了抢客源会主动降价。但是很多楼盘的备案价实际上是上调过的。先上调再降价这样给人感觉是降价，其实还是有所上涨的。这就解释了国家统计局的数据，为什么还在上涨。

　　市场低迷 降价促销或蔓延

　　频频发生的业主抗议楼盘降价事件，背后的大背景是多地楼市成交量正逐渐高位回落。

　　“开发商压力太大，为了回笼资金，不得不以降价换成交量。”一位地产企业负责人向记者道出实情。目前，多地房地产市场正陷入困局——不降价促销，销售就难有起色。

　　中原地产研究中心的统计数据显示，1至9月一二线城市的新建住宅成交量出现了明显的同比下调，降幅为6.7%。“9月份超过六成城市成交量同比出现了下调的现象。”张大伟分析，房价一旦不涨，对于习惯了过去三四年通过投资投机房产获益的人群来说，就容易出现强烈不满。

　　短期内政策难松

　　业内人士表示，售楼处闹剧再次上演，其实折射了当前环境下房地产生态已经发生改变。接连不断的政策带来给行业的依旧是紧张状态。

　　从去年开始，接连不断越来越严厉的政策接连出台。政策不放松的基调今年以来也一直未放松。早在7月31日，下半年经济工作的政治局会议便提出“坚决遏制房价上涨，再次强调了地产行业调控趋紧的基调。

　　不过，市场目前在猜测一种可能性，即如果中美贸易战继续加剧，那么政府是否有可能为了稳定经济增长而放松房地产调控。

　　对此，严跃进认为，中美贸易战肯定会对国内的宏观经济带来影响。受影响会转变为刺激内需提振经济。房地产行业开发商主动降价，是符合这个预期的，调控效果是显现的，企业愿意主动降价也是好事。所以打压房价的这种做法可能会少一点，贸易战会刺激整个房地产市场的隐性的放松。

　　另一个放松楼市的现象是，10月15日起，央行降准释放增量资金7500亿元。虽然这次降准也并未针对的是房地产企业，但业内分析，这也同时预示着银行的流动性开始得到了一定好转，在银行信用记录较好的房企可能会获得银行更多资金支持。

　　资金寒冬，房企想办法活下去

　　但毋庸置疑的是，自从本轮地产政策收紧以来，贷款、发债等融资模式受到不同程度限制，大部分房企遭遇到此前从来没有过的资金寒冬。

　　克而瑞地产研究提供的数据显示，房企融资规模持续缩量，1-9月典型房企融资总额8269亿元，同比减少11.3%，其中TOP10房企融资同比减少27%。并且，融资成本持续上行，剔除恒大及佳兆业影响之后，典型房企1-9月平均融资成本为6.04%，较2017年全年上升0.47个百分点。

　　融资难，融资贵，偿债高峰又来临。受2016年大规模发债影响，今年起房企亦进入偿债高峰期。据恒大研究院发布的报告显示，截至2018年6月底，除民间融资和类金融机构贷款，房企有息负债余额约19.2万亿。2018年下半年到2021年是集中兑付期，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后总计仅0.9万亿。其中，规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期;公司债2015-2016年集中发行，也从2018年下半年开始密集到期。

　　对于企业未来的融资环境，业内人士分析称，四季度房企融资问题依然很难得到缓解，融资成本整体依然将维持高位，中小房企融资短板更为凸显。在资金压力之下，房企将更为重视销售回款，以价换量、拼抢回款的情形将愈演愈烈。

　　面对国内趋紧的融资环境、调控高压下的销售受阻和集中的偿债压力等，企业资金压力越来越大，在拿地方面也变得更加谨慎。中指院数据显示，2018年1-8月，全国300城共推出各类用地18468宗，流拍890宗地块，占推出土地宗数的4.8%，较2017年上升1.2个百分点。

　　融资想象力

　　入股银行拓宽融资通道外，在今年整体资本市场环境收紧的背景下，房企正尝试各种可行的途径。近期，有媒体报道指出，为拓宽任何一点融资的通道，有房企开始盯上员工的钱袋子。

　　其中，泰禾集团关联方泰禾投资以员工福利为名，发行收益率高达18%的理财产品。此举在下半年偿债高峰期的背景下，很容易让人联想泰禾此举的意图。此后媒体进一步爆料，认购门槛从100万起，收益率高达18%，超出300%万，收益率上升到20%。

　　不过，消息一出，泰禾便发澄清公告，表示没有向员工借款或发售融资产品，也没有相关计划。

　　无独有偶，旭辉也被爆出推出类似产品的消息，尽管收益率从原来的11%降至8%，但依然属于高收益的范畴。本着高收益对应高风险的金融铁律来说，这样的高收益仍令不少员工望而却步。

（房掌柜整理来自和讯房产、地产视界观、北京日报）