【掌柜日报】房地产税应该分类进行 楼市泡沫要消但不宜过猛

　　近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，为了逐步烫平房地产泡沫，房地产税应该分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

　　针对中国当前的房地产市场情况，仇保兴在接受媒体采访时提出，要把房地产调控从原来的中央调为主转变为地方调，从行政手段调为主变为经济手段，从集中统一调变为分散调，通过国民经济收入的增长来严格控制房价的涨幅，逐渐烫平房地产泡沫，而不是一脚踢破。

　　为精准遏制投机，分拆细化房地产税的思路初衷无可厚非，却面临不小的现实困境。空置税的概念并不新鲜，直奔主题“房子是用来住的，不是用来炒的”，但是放在国内不同城市的分层现实里，主题就容易千变万化了。

　　首先空置率很难计算，谁来界定如何界定都存在很大争议，征收难度大，必然导致征税成本很高；其次如果一线城市的空置率尚有蓄意涨价之嫌，那么很多三四线城市的房子便是想卖卖不出去。物业税连仇保兴本人也说可以再等5年，因为对于大量老旧小区来说，之前有没有物业都不好说，征物业税就有点强人所难了。

　　房地产税一直被视为分税制改革的配套改革，以令地方有合理的税基，此前我国省以下分税制改革不彻底，税收分成制带着浓重的议价色彩，更带来了土地财政和地方独断专行等弊病。让地方政府摆脱对土地财政的高度依赖，但是，保障地方政府的钱袋子，是否能成为让买房者为分税制买单的理由？不成熟的房地产税烫不平房地产泡沫，因为首先它自己还是扭曲的。

　　房地产的泡沫要消，确实不能一脚踢破。同理之于房地产税，房地产税这波操作同样不宜过急过猛。公众对于房地产税的顾虑往往伴随对这一税种设置初衷的不理解甚至误解。相当一部分人认为房地产税尤其相对狭义的房产税，设计初衷仅仅是控制房价的手段和地方增加财政的途径，这两种思路或许有人会故意迎合，但一定不是顶层设计房地产税的本意。

　　全国住房信息正逐步联网，国地税合并已迈出步伐，这意味房地产税在技术上的准备已经到位。但开征房地产税不是单一技术层面的命题，一旦开征，这将是涉及中国每一个家庭、每一个个人的税收。

　　房地产税需要敲开居民的门，要让纳税人愿意支付这一笔钱，就得让这个钱来得有理有据，用得适得其所。对于这样关乎社会公众切身利益的税种，应该有公开透明的讨论，各阶层都有发表自己意见的机会。小心推进和科学论证缺一不可，且务必越细致入微越好；必要的社会讨论和严谨的法定程序同样缺一不可，且务必越小心谨慎越好。

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　　近日，国务院参事、住房和城乡建设部原副部长仇保兴表示，遏制房地产投机、房地产泡沫是一个长期、艰巨的任务，应拿出房地产税分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。

　　仇保兴所言的空置税不是什么新话题。在过去几年，每当房价出现上涨压力时，其总是会被抬出来说道说道。

　　什么是空置税

　　空置税，国内尚无精准定义。在国外，一般是指政府为了充分利用资源，而对空置的居民房屋收取一定量的税收。

　　“空置”的本意，是不住也不出租的意思。我国土地资源稀缺，人口众多，房子空置是对资源的严重浪费。

　　仇保兴透露，我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的。鄂尔多斯空置率达到了70%，北京空置率在百分之十几到二十。从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

　　从征税环节上看，空置税属于持有环节的税种。总体而言，征税既可以增加住房的持有成本，也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率，也有利于调节房地产市场供需，从而抑制房价。

　　从国外的实践来看，温哥华市规定房屋每年空置达到6个月的，需要按照“房产价值的1%”来交税，谎报业主将面临每天罚款10000加元的严厉处罚；英国对空置长达两年或以上的房屋征收100%额外市政税；法国则规定住宅空置逾1年须缴交楼价的10%为空置税，第2年增加到楼价的12.5%，第3年为15%。上述措施，对调价当地房地产市场价格起到了积极作用。

　　目前推出没有时间表

　　2015年3月份，全国人民代表大会对外公布关于修改《中华人民共和国立法法》的决定 。其中，第八条（下列事项只能制定法律）增加一项，作为第六项：“（六）税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度”。 《立法法》明确了“税收法定”原则。“税收法定”就是政府收什么税、向谁收、收多少、怎么收，都要通过人大来立法决定。

　　这也就是说，没有全国人大立法或者许可，政府无权征税。从今年9月份公布的十三届全国人大常委会立法规划来看，只有“房地产税法”列为了第一类项目即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案， “空置税”不在其中。

　　此外，还需要合理界定“空置”状态，即什么情况下可以认定房屋是空置的。这需要大量的基础性工作，特别是需要房屋地产的信息共享、物业管理公司的一些基础性数据，等等。

　　从上述事实中，不难分析出“房屋空置税”推出还没有时间表。

　　空置税的目标不应是增税

　　今年5月14日，中国社科院城市所与社会科学文献出版社联合发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.15（2018）》。该报告建议，考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。报告指出，在房地产调控机制中，税收调节机制的设定目标，不应是替代土地出让金成为新的地方税源。

　　在住房租赁市场的发展中，企业机构和政府部门持有住房都面临着众多问题。诸如占压资金量庞大、管理维护效率低下等。目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡。即使在北京这样的一线城市，年租金收益率一般也比不过同期贷款利率。在没有政策优惠的情况下，企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。

　　与其勉强房地产企业和机构持有住房，还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。对空置的非家庭自用住房征收“空置税”，鼓励住房持有者出租房屋，体现“可持有但不可空置”政策导向。“空置税”的征收应采取“窄税基、高税率”的方式，将税收对象锁定拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

　　报告还提出，对家庭自用住房，即使空置也不宜征收“空置税”。因为家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住，如工作外派、探亲访友、学习培训等。如果对家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概征收“空置税”，社会负面影响可能较大。

（房掌柜整理自北京商报、经济日报）