标杆房企强者恒强的格局依然持续 行业集中度在加速提升

　　正积极抢收楼市的各大上市房企发布了公司在2018年上半年的销售业绩，在2017年销售额排名前五的房企中，三家都已完成过半的销售业绩，排名前5家的房企在楼市共收割14308.32亿元，而下半年他们则将面临更大的压力。

　　在2017年凭借5500亿元销售额登顶房企销售第一的碧桂园(02007.HK)在今年前6个月的合同销售额为4124.9亿元，合同销售建筑面积约4389万平方米。

　　碧桂园总裁莫斌此前在2017年的业绩会上宣布，碧桂园2018年将不设销售目标，会根据市场情况推出货量，继续实现增长。但此前曾有报道称，碧桂园在内部的年度会议上提出了2018年的销售目标保底是8000亿元，冲击10000亿元。

　　以8000亿元的销售目标来算，目前碧桂园已经完成了51.5%。

　　2017年销售额5298.8亿元排名第二的万科和碧桂园一样，并未设立2018年的销售目标。

　　万科集团董事会主席郁亮在万科2017年业绩会上谈及万科的销售目标时表示，“我没有办法预测数字，更没有办法预测别人的数字是多少，我自己都预测不准，所以别的数字更没有办法预测了。”

　　郁亮此前就曾对万科的销售目标公开表示，“万科表示从来不定销售目标，这是万科一直以来的惯例，过去这么多年也从来没有对外公布过销售目标。”

　　根据万科此前的公告显示，万科前6个月的合同销售金额为3046.6亿元，合同销售面积2035.4万平方米。

　　紧随万科其后的中国恒大(03333.HK)在前6个月的销售额为3041.8亿元，累计合约销售面积约为2905.9万平方米。

　　恒大此前在2017年的年报中曾提到，恒大在2018年的销售目标为5500亿元。在恒大2017年的业绩会上，恒大集团董事局主席许家印在提到恒大2018年5500亿元的销售目标时表示，对恒大很有信心。“恒大的执行力比较强，但是有时候定的计划会被超的，我们卖6000亿、7000亿也有可能，如果定8000亿也能完成，但是没有必要。”许家印表示，恒大未来要注重增长质量。

　　根据恒大5500亿元的销售目标来计算，目前恒大已完成年销售目标的55.3%。

　　2017年合同销售金额3620亿元，排名第四的融创中国(01918.HK)目前为止合同销售金额1941.9亿元，合同销售面积约1211.9万平方米。

　　融创在2018年给公司定的销售目标为4500亿元，预计总共可售资源约6745亿元。以此来算，融创目前已完成2018年销售目标的43.1%。

　　另一家排名第五的保利地产(600048.SH)在2017年的全年销售金额为3092亿元。按照保利地产此前公布的“345战略”，2018年要实现销售额4000亿元，2019年冲击5000亿元。

　　目前，保利地产在前6个月的签约金额为2153.12亿元，签约面积1453.92万平方米。以此来看，保利地产目前完成了2018年销售额的53.8%。

　　保利地产董事长宋广菊此前在股东大会上提到，保利地产总规模重回前三是公司的一个奋斗目标，实现这一目标的路径有很多，除了常规拓展之外，还可以通过收购、兼并、整合等方式。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从销售面积上来看，第三季度会同比下跌，受到一些限购和房地产30城管控的影响，一些楼盘还不能马上交易，四季度的话是有所反弹的。综合来看，下半年会出现一个比较波动的态势，即先下跌再上涨的情形，到第四季度冲刺业绩。目前市场的需求量还是很大的，不太可能会出现一个完全降温的情况。TOP5企业今年完成销售目标的问题都不大。

　　在目前的前五家房企中仅有融创的完成率不到50%。严跃进表示，融创以前在并购一些项目时就没有完成当年的业绩，比如当时并购绿城的时候就没有完成，或者说完成的预期是比较弱的。但融创这两年的成长比较好，对行业的抗风险能力比较强，手中一些高端的项目在下半年卖的话性价比会更高一点。

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　　在调控下，上半年，标杆房企依然实现逆势增长。日前，上市房企陆续发布上半年业绩，碧桂园销售额突破4000亿元，恒大、万科突破3000亿元，保利突破2000亿元，规模房企的实力正进一步增强。各梯队房企在规模增长的同时，分化格局持续，行业集中度达到历史新高。业内预计，在业绩目标、资金兑付压力下，下半年房企将以价换量，提速资金回笼。

　　三强争霸 增速不减

　　标杆房企强者恒强的格局依然持续。从业绩上看，上半年上市房企交了一份不错的成绩单，规模房企的实力正进一步增强。房企第一梯队的三家公司碧桂园、恒大、万科，前6个月的销售额已超过1万亿元，而去年则是用了8个月的时间才达到万亿元的销售额。

　　今年上半年，碧桂园共实现合同销售金额约4124.9亿元，领先万科及恒大3046.6亿元、3041.8亿元，稳坐销售额排行榜冠军位置，且进一步拉大三巨头间的差距。此外，得益于6月较高销售，万科以5亿元的微小差距超越恒大位居第二。

　　今年以来，碧桂园平均每月销售额达500亿以上。6月份，碧桂园销售额778.1亿元，与5月份的771.6亿元相比，增长幅度不大，但再创单月成绩纪录。其销售业绩大增，除了在三四线布局项目较多的因素外，也与高周转策略有关。

　　上半年，新城控股的成绩同样亮眼。继2017年首次跻身“千亿俱乐部”后，今年上半年销售额就达953.11亿。据悉，新城控股迄今实现了对81个大中城市的布局，累计开发及在开发项目达393个。

　　做大规模依然是当下房企的主流选择。业内预计，全年千亿房企数量将达到30家以上。

　　除万科、碧桂园明确表示不设定目标外，恒大目标定在5500亿，融创、保利、绿地剑指4000亿，龙湖、泰禾期待突破2000亿;阳光城、正荣等誓破千亿。从目标完成率来看，今年上半年，半数大型房企已完成业绩目标的50%以上，其余基本高于40%。

　　格局分化 集中度提升

　　不完全统计，截至7月11日，公布前6月销售业绩的企业达30多家。从已公布的数据显示，龙头房企延续了近些年的强势表现，销售额增幅高于行业平均水平，而这意味着行业集中度还在加速提升。

　　随着行业集中度持续提升，房企梯队间的差距逐渐扩大。除了前三强在前6月均突破3000亿规模外，排名第四位的保利地产销售金额为2153.12亿元，为碧桂园销售业绩的一半左右。房企名次间最大断层值接近1000亿元，房企业绩跨越的难度越来越大。

　　与此同时，少数房企出现了业绩下跌的现象。金地前6月销售金额为630.7亿元，同比下降10.34%，与曾经齐头并进的万科、保利相比，已拉开了差距。

　　在房地产市场总量面临天花板的同时，中小房企不论是融资、拿地、销售，都愈发艰难。恰如新城控股集团高级副总裁欧阳捷所言，大房企的市场份额不断提高，包括金融、供应商等资源都在向大房企集中，这一过程中，中小房企的业绩不断下降、市场空间也不断被压缩。

　　积极抢收 资金回笼提速

　　虽然目前30大城市开启楼市调控措施，但在中原地产首席分析师张大伟看来，今年房企继续刷新历史销售纪录基本接近定局，下半年整体市场的分化趋势将更加明显。

　　房企6月份业绩表现较为突出。对此有业内分析认为，这主要是由于多地政府对预售许可证管控有所松动，房企在严苛调控和巨大资金压力下，高周转和降价加速推案意愿明显增强，以价换量实现业绩规模的增长。

　　对于下半年房地产市场的发展预期，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，下半年部分房企会出现一些微妙变化，比如考虑到资金层面的收紧，对业绩产生的影响而选择以价换量的策略。单纯从销售金额看，下半年还会保持强劲的态势。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟则指出，今年三季度为民营房企资金兑付压力最大的时间，不会因为降准而改变。此时，再加上棚改货币化安置急刹车、房企海外发债叫停等利空消息，房企通过主动“大幅降价”回款的现象将越来越多，房企利润也将呈下滑态势。

　　(房掌柜整理自澎湃新闻、新京报)