(匿名)

金融的本质其实就三点：信用、风险和杠杆。很多投资人对信用和风险或多或少有一定了解，但对杠杆却了解甚少。对大部分中国人来说，房产按揭几乎是唯一使用杠杆的投资产品。但房产按揭到底是什么？是简单的分期付款吗？当然不是，本期，麦兜来给大家分析下房产按揭的本质，以及隐藏在房产按揭背后的高收益和高风险。

揭秘房产按揭背后的“凶险”

过去十年，很多人通过“炒房”发了财。其实，房价上涨对炒房发财的贡献只占了一小半，大部分人炒房发财应当归功于房产按揭背后的杠杆。

王二花100万买了套房子，一年后房价涨到了200万，王二的投资回报率是100%。如果王二选择按揭，首付30万，那王二的投资回报率是（200-35）/35=471%。按揭的投资收益是不按揭的4.71倍。

任何产品，高收益背后一定对应着高风险。

那么，房产按揭的潜在高风险在哪呢？

最近香港房价下跌，又一个词频繁出现在了媒体上：负资产。所谓负资产是指，因房价下跌，业主在银行按揭大于房产市值的状况。我再举个栗子：

王二花30万按揭买了套价值100万的房子，一个月后，房价暴跌50%。这时，王二还欠银行70万，但房子只值50万了。王二面临两个选择：方案一、房子不要了，但王二还需还银行20万欠款；方案二、要房子，但是王二需要立马补上20+50*30%=35万，然后继续还剩下的按揭。如果不能及时补上35万，那么王二只能选择方案一。

那么问题来了。我们要不要做按揭呢？

麦兜的建议还是要根据自己的投资偏好来。如果你是风险规避型的投资人，直接全款买好了；如果你是风险激进型的投资人，直接做按揭，大不了从头再来；如果你的风险偏好介于两者之间，可以做按揭，但是手头还是要有其他资产来对冲房产下跌风险。

至于房价到底会不会跌，那就见仁见智了。