楼市去库存手法简单粗放 非住宅地产高库存风险累积

去库存手法简单粗放

非住宅地产高库存风险不断累积

近期，中央多部委、各地方政府主动推进房地产去库存，出台降低房产交易环节税费、降低购房首付比例等政策。据不完全统计，目前已有至少200个城市出台去库存新政。业内普遍预计新政将对住宅去库存形成实质性利好。

然而，当前房地产库存去化分布于住宅、商业地产、产业地产、旅游地产等多种业态。销售比例约为：住宅89%，其他类销售占比11%，即其他地产业态去库存压力同样值得关注。

截至目前，至少有山东、甘肃等多个省份提出发展跨界地产，即利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。然而，记者近期在多省市调 查发现，不少城市商业项目已趋于饱和甚至过剩，以养老文化旅游为名圈地开发，导致在建项目、待建项目严重过剩的现象依然屡禁不绝。业内人士认为，政府宜尽 快调整关口期，加快出清不良资产，不宜忽视降低非住宅地产库存风险。

非住宅业态去库存难题亟待破解

截至2015年12月末，全国商品房待售面积71853万平方米，与上年同期相比增加1亿平方米。其中，办公楼和商业营业用房待售面积均同比增长近25%，增速是住宅待售面积的2倍之多。

更值得关注的是，除住宅外，各类型物业待售面积2015年10月开始持续走高，房地产行业整体库存高企、结构性过剩的问题依旧。即便是在商业发 达的上海，商业地产市场亦现低迷。机构数据显示，2015年全年上海商业地产供应量连续两年刷出新高，而成交量却处于近五年内的低谷。

截至2015年底，上海大虹桥核心商务区库存高达66.4万平方米，去化周期达36.72个月。由于新增供应剧增、开发商普遍推迟虹桥项目入市。记者调查发现，绝大多数项目的入住率尚不足三成。

写字楼新增供应持续高企正使重点城市写字楼空置率普遍上涨。世邦魏理仕发布数据显示，2016年二线城市的新增供应预期将同比上涨22%，全国 17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%。如成都、重庆、无锡、长沙的空置率将连续第三年处于30%以上，市场严重供过于求。

世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟分析称：“由于前期规划体量、推地节奏与市场需求的协同欠佳，加之后期交通、商业配套跟进不够及时，新兴商务区，尤其是二线城市新兴商务区普遍面临供应充沛而需求不足的困境。”

此外，中国商业地产同质化严重。戴德梁行中国区商业地产服务部主管江舒民说：“以新建区域型购物中心为例，由于商业项目相互间竞争激烈、供应量大，易造成项目同质化情况。”

在旅游地产方面，根据某研究中心统计，2013年我国新上市旅游地产项目3040个；2014年为2666个；2015年尽管有较大幅度回落，但截至10月底仍有642个新增项目，去化压力空前。

各业态地产开发乱象值得警惕

尽管非住宅地产高库存问题开始显现，但记者近期走访各地发现，不少地方政府和绝大多数房地产企业依然沿用之前的开发套路，去库存手法简单粗放，高库存风险不断累积。

   首先以养老旅游地产做噱头，行建普通住宅之实。记者在多地调查发现，很多开发商都是打着开发养老、旅游地产的“幌子”，以此为噱头拿地、行建普通住宅之实。

记者在三亚看到，除了“清平乐”项目在建筑设计、社区规划上匹配了中老年人的养生养老需求之外，其余绝大多数项目与普通商品住宅并无二致，如在 “鲁能·中央城市湾”，所谓的“颐养健康配套”仅仅是“10分钟即达医院”；而旅游地产项目“鲁能·三亚湾”，只是“海景房”……

其次，住宅开发增长空间有限，二线房企扎堆开发商业地产。记者在多家房企采访了解到，为了应对住宅库存高企、去化困难，不少二线地产商开始扎堆在二三线进行商业地产开发。