2019江北新区：拒绝高冷 卖地！开盘！拿下自贸区

2019年对于江北新区来说是“跨次元”的一年。这一年里，江北新区从高冷的规划与文件中真正走到购房者中间，拍地、开盘层出不穷，国家级新区终于也有了烟火气。

不鸣则已，一鸣惊人。爆发了的江北新区今年几乎是南京楼市头条的常驻将军，不仅上市量可观，成绩也可圈可点，更别说各种利好的叠加，让这里变得更诱人。

今天，掌柜君就带领大家回顾一下江北这一年的大事记。

核心区土地市场开仓放粮

2019年，江北核心区的“黄金土地”终于不再是束之高阁的。截止发稿前，2019年带“新区”字号的地块共出让了14幅，其中涉宅地块12幅。

这是个什么概念呢？我们可以对比一下2018年的江北核心区土地市场。2018年，南京放出的带“新区”字号的土地共18幅（新区G05地块终止出让）。其中，商住用地1幅，也就是现在的佳源五星广场；纯住宅用地仅3幅，也就是风华国际、中海左岸澜庭、江与城。其他的都是商办或基础设施用地。

意思就是，今年江北核心区的宅地数量是去年的3倍之多。

但是不可否认的是，江北核心区的地价水平并没有达到业内之前的预想。今年出让的14幅地块中，没有一幅达到最高限价，楼面价最高的是通宇G10地块，22273元/平，依旧没有超过浦口金辉白马云著的“地王价”（23235元/平）；

拿地的企业也并不是一线顶尖房企。大华今年拿下了核心区两幅地块，融侨、卓越、通宇、栖霞建设等“第二梯队”是拿地的主力军，传统“一线”反而对江北核心区宅地保持了“沉默”；

竞拍轮数不多，开发商积极性不高，价格中庸……江北土地市场显然不火。南京房地产学会会长吴翔华认为，江北核心区地块热度不高，有可能是因为江北新区市场分化，加上供应量巨大，因此短期内风险加大，大多数开发商保持理性乐观，以免今后销售时遭遇限价自己被动。

开盘不停！年中首开年末收官

不仅土地市场爆发，新房市场更加“来劲”。下半年，核心区基本以每月都开盘的节奏释放新房源，今年才刚亮相的新盘，不到年末就宣告收官；甚至今年年中才拍出的新地块，如今已经上市卖房了。

什么叫“江北速度”。要么就是闹房荒，要么就是闪电光。

据统计，2019年江北核心区共有30次开盘。其中风华国际开盘5次，4月首开，12月收官；

江与城开盘6次，中海左岸澜庭开盘6次，均是6月首开，11月收官；

核心区老盘绿地海悦也在今年迎来最后一波加推，6月29日开盘之后宣告收官；

另外有，中建国熙公馆开盘4次，佳源广场|玖棠府开盘3次。而今年才拿地的弘阳尚上悦苑、江畔都会上城、润辰府悦辰府，也赶在12月首开亮相。

总体而言，江北核心区的项目热度都很不错，尤其“三大金刚”风华国际、中海左岸澜庭、江与城，中签率不高，项目每次的去化也很优秀。江与城、绿地海悦、风华国际、江畔都会上城、润辰府悦辰府都实现了“日光”

这其中，江与城的表现最为亮眼，堪称“常胜”，数次开盘都遭到热抢。它也是今年江北核心区最低中签率的持有者，10月28日的开盘中签率仅1.7%。

打折与促销满天飞

比较尴尬的是，江北除了核心区，其他板块都有些清冷。就连核心区内部，离CBD板块越远，热度也逐渐在降低。

在这样的困境中，出现了有意思的现象——核心区在疯狂抢房，非核心区在疯狂促销。

老山板块的金隅紫京叠院力度不可谓不大，1成首付、总价降25万……卯足了劲吸引客户；

今年首开的纯新盘北京城建西华龙樾首开推出升级优惠，凡是现场办理贵宾护照，即可享受总价10000元减免，亦可凭购房证明复印件，再次享受10000元减免；

六合的远洋棠悦山水部分房源在总价上直减5万元。到了双11时，项目再次推出了房源直减优惠；

江北龙华路招商雍宁府在国庆期间给出优惠，推出特价房源，最高总价优惠21万；雅居乐雅尊府也在打折促销，推出了特价房，总价最高减了20万……

业内普遍认为，江北核心区的高热度还是与板块的高定位、强规划有关，投资客占了不小的比重；而非核心区、尤其是江浦板块多是吸引地缘客户，以自住为主，投资属性相对弱，因此去化水平比不上核心区。另一方面，随着上市房源增多，购房者可以选择的余地变大，出手也因此变得谨慎。

而开发商降价的背后实质上是房企资金问题。房企需要提高项目的周转率，回笼更多的资金。同时还需要降杠杆，将负债率回落到正常水平。“促销”也是无奈之举。

破限价！创新高！

在“捅破红线”这件事情上，江北新区与主城其他板块保持一致。

核心区方面，去年绿地海悦开盘时的均价为29800元/平，这也代表着当时核心区的房价水平；今年开盘，房价正式破“3”，达到31000元/平；而核心区其他楼盘的销许均价也站到了3万/平以上；

桥北方面，12月13日中建国熙公馆新领8号楼销许，精装均价30022元/㎡。这也是桥北首次销许价破3万/㎡，也是区域均价最高的楼盘；

江浦方面，一批楼盘借着楼市裂开的松动，推出精装产品，房价也一跃跳上了“3万/平”的门槛。例如银城颐居悦见山，去年的均价在2.8万/平左右，毛坯；今年推出了精装的高层产品，均价达到30500元/平；

而六合的涨价就更明显了。11月20日下午，六合纯新盘中海棠城公馆在六合体育馆首次开盘，毛坯均价18000元-18914元/㎡！此前六合毛坯均价为1.4万-1.5万/㎡，而中海棠城公馆的价格一举成为六合房价的新标杆。

另外，江北的桥林板块也终于打破空白，即将迎来纯新项目——水沐云筑。该地块在今年8月土拍中被江苏水利以12296元/㎡拿下，后由江苏水利、融创、世茂3家名企联合打造，据买房人爆料该项目精装放风价高达2.3万/㎡。

就目前南京楼市来看，2.3万/㎡这个价格与正方新城、高新等板块看齐，比桥北部分楼盘价格都高，能否被买房人接受，是一大看点。

国家级自贸区落地江北新区！

8月份，国务院印发自由贸易试验区总体方案，南京江北新区成为江苏自贸区的一员，将着力建设具有国际影响力的自主创新先导区、现代产业示范区、对外开放合作重要平台。

12月江北新区自贸区建设实施方案正式发布，江北自贸区计划5年总计投入不少于500亿元。年度新增债券额度向江北新区倾斜，优先用于南京片区重大项目建设；同时全面下放市级权限，支持片区管理机构对相关管理事项的批准方式进行优化调整。

六合宣布放松限购！

今年10月，六合不动产登记中心传出消息：针对外地人在六合买房的门槛有所放松。外地人在六合区买房，只需要有大专及以上学历，提供南京市居住证或在南京签订的劳动合同和学历证明。不需要提供社保证明。

但是外地户口购房者只允许购买一套住宅。

而此前六合购房政策是，外地户籍3年内在南京缴纳社保或个税24个月情况下，可购1套；南京户籍不限购、不限贷。

这也是南京继高淳之后第二个放松限购的板块。南京房地产学会会长吴翔华认为，这个政策的出台是好事。“一个城市中区域的差异很大，所以不仅应该分城施策，也需要分区施策。”

事实上，在之后的11月，溧水也传出放松限购的消息。但目前主城依然是执行原先的限购政策。

江北第一摩天高度成迷？

绿地金茂国际金融中心的摩天高楼可以说是江北核心区的“封面之作”，它的高度也一直是业内关注的焦点。几经波折，如今江北第一摩天高楼的高度依然是个谜。

12月23日，江北新区官方网站再次发布修改后的《No.2017G41-A1地块规划设计方案》，新版规划显示，A1地块的总建筑面积约27万方，主要建设内容为约500米的塔楼，和24米的裙房。

而在不久之前，摩天高楼规划就有过发文，声称塔楼高度为498米。

所以到底是498米还是500米？依然没有答案。长江对岸的鱼嘴高楼已确定500米高度。天际线之争或许依然没有定论。

2017年8月11日，绿地以90亿底价摘得江北核心区G41地块，最高限价120亿，根据地块出让要求，将建设一座不低于550米的摩天楼，南京新地标建成！

2017年9月20日，江北新区中央商务区地下空间一期工程暨绿地金融中心开工仪式，在江北核心区举行，江北新区中央商务区、新金融中心、绿地核心区550米高楼（绿地金融中心）全面开工。绿地自己做的项目展板上显示，绿地江北金融中心的高度，也定义为：550米！

到了今年3月，“限高令”从天而降，全国规划及在建中的超高层项目全部进行了降高处理，限制在500米以内。至此，鱼嘴和江北核心区两座高楼高度都被迫被“砍”。

现在，鱼嘴和江北核心区两座摩天高楼最新规划都已出炉，两座高楼高度都将达到500米，谁是南京第一高楼依然存在变数。

江北新区两条地铁被叫停

要说江北人民最期待的两条地铁线，非4号线二期与11号线莫属。

但南京江北新区这两天发出消息，这两条线路的招采工作暂停。

根据国家财政部颁布的2019年10号文的最新文件政策，地铁两线无法继续按照PPP模式推进。经市政府专题会研究，明确地铁两线由PPP模式转变为传统模式（“政府出资本金+银行贷款”）推进。据此，省政府采购中心停止了地铁4号线二期、11号线一期PPP项目社会投资人招采工作。

目前,新区正在积极配合市地铁集团推进地铁4号线二期工程、地铁11号线一期工程前期工作，待国家相关部门完成审批、省发改委批复项目工可后，立即开展项目招标及开工工作。