多家房企在一二线积极拿地 粤港澳大湾区为必争之地

　　土储是房企的生存之本。

　　在融资收紧、销售额不断创新高以及高周转模式的带动下，2018年，大多数规模房企在上半年仍积极补仓拿地，而下半年谨慎甚至暂缓拿地，收紧投资准备“过冬”。

　　克而瑞预计，在谨慎投资预期下，2019年房企拿地规模会继续下滑，投资拿地更趋于理性。整体而言，收缩战线、放缓节奏、地域聚焦成为房企未来战略布局的主要方向。

　　Top10房企瓜分百强50%地块

　　据克而瑞，2018年销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元，较2017年降幅达到13%。分梯队来看，TOP10企业新增货值、建面集中度均在50%以上，可以说前十的规模房企瓜分百强的50%的地块，而TOP3企业更是占到百强的24%。

　　记者注意到，2018年全年，拿地货值超过5000亿元的是碧桂园、融创中国、中国恒大和万科，拿地货值分别为9987.3亿元、8782亿元、7731.6亿元和6707.6亿元。

　　谈及拿地战略，万科管理层在业绩会上表示，万科投资是非常谨慎的，按照城市圈、经济圈、人口的导入、城市基础设施或者产业闭合，还有政策机构的导向等进行的。

　　“往后拿地会非常小心。”融创中国董事长孙宏斌在今年的业绩会上回应拿地策略称：“现在很多城市的土地市场偏热，拍卖地价比较高。去年年底、今年年初，融创把握短期窗口拿了一些地，主要在一二线城市，地拿得挺好的，量也不小。有好的机会，我们就坚决地拿，没有好的机会就算了，就放弃了。”

　　从2018年百强房企布局选择来看，地域聚焦的投资策略明显。能级选择上，三四线依然是多数房企的首选。房企在三四线新增土储建面占比接近六成，比二线城市高出20个百分点，一线城市受到供应紧、出让条件苛刻等因素影响，仅有4%。

　　而在三、四线城市选择上，环一线城市周边三、四线更受房企青睐。在百强房企三四线投资TOP10城市中，环广州的佛山、环深圳的惠州，以及环上海的嘉兴、南通等均有上榜，长远来看，这些城市受到一线城市辐射以及规划利好，市场发展依然可期。

　　例如，新城控股延续了2016年、2017年投资布局向非核心的二三线城市倾斜的策略，2018年新增土储中三四线占绝对比重，建面占比超过74%。

　　值得注意的是，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一两年企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势或有所转变，将转变为回归一二线以及重点三四线城市，中梁、阳光城、中骏、雅居乐等企业都明确提出回归一二线。

　　积极拿地

　　房企融资的用途主要和偿还到期债务与拿地有关。从拿地主体看，大中型房企成为拿地主力。多家中型房企在一二线城市积极拿地，且地块溢价率较高。以旭辉控股为例，天津市国土资源交易中心网站披露的信息显示，4月10日，天津市宁河主城区一宗住宅用地出让，项目出让土地面积约为2.87万平方米，规划总体约为5.73万平方米。旭辉控股以总价2.69亿元、楼面价约4692元/平方米竞得该宗地块，溢价率达39.2%。

　　中原地产数据显示，3月下旬以来，全国住宅地块合计成交55宗。其中，溢价率超过40%的19宗，超过100%的5宗，低于20%的17宗。

　　4月以来，多地区出现高溢价土地出让情况。以无锡市为例，4月4日，该地区宣布出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%。其中，融创获得2宗。

　　业内人士称，今年以来，企业融资压力有所缓解，部分企业开始进入土地市场抢地，土地市场逐渐复苏。部分热点城市土地市场活跃，溢价率有所上升。

粤港澳大湾区成房企必争之地

　　在城市布局中，粤港澳大湾区在众多房企看来颇具发展潜力，也早已成为房企的必争之地。

　　“恒大在深圳的土地储备是中国地产商最大的几个之一。”恒大集团总裁夏海钧在业绩发布会上透露，在2015年进军一线城市以后，恒大主要布局的是大湾区，大湾区的核心就是深圳，这是恒大近几年重点进入的领域，也相信恒大的战略布局，随着中国大湾区的落实，会带来巨大的市场效益。

　　根据夏海钧披露的数据，恒大在大湾区目前总共有109个项目，4927万平方米，货值在1.6万亿元左右。其中，深圳有45个项目，土地储备2903万平方米。