分析人士认为,此轮升温主要是季节性因素所致,无论成交水平还是增幅,都不存在过热现象。
刚刚过去的3月,春暖花开,楼市升温。被调控压抑了许久的房地产市场,似乎又出现反弹的局面。
今年春节之后,北京二手房市场成交开始回温,据调查了解,朝阳、东城、西城、大兴等区域的多个小区春节后的成交量较春节前明显增加,热门小区的价格略有上涨。春节之后,北京二手住宅网签量连续4周环比上涨,并在第11周(3.11~3.17)达到3882套,并且从单日网签数据看,3月11日开始连续7天成交量超过600套,3月15日超过800套,3月18日更是激增至1024套,3月29日再次超过1000套,达到1043套。
数据显示,在上海、广州、深圳,3月二手房和新房的交易量均有不同幅度上涨。其中,三地新房成交面积环比涨幅均超过100%,同比也有接近50%的涨幅。
二线城市方面,中原地产统计的二线代表城市新房成交量平均环比上涨82%,同比上涨30%。其中,大连、南京升幅较大,分别达286%和259%;温州和南宁升幅较小,未超两成。
相比之下,三四线城市的交易量出现普遍下降,同比降幅多在20%上下。
尽管数量众多的三四线城市构成了中国楼市的巨大“长尾”,但由于一二线城市具有庞大的单城体量,且通常是市场趋势的引领者,因此其变化更受关注。
由于发生在春节后的3月,因此此轮一二线城市的楼市升温,也被视为今年“小阳春”的起点。
按照惯例,“小阳春”通常意味着房地产市场在春季(多为3月-5月)出现的明显回暖,往往被视为市场整体升温的一种信号。但事实果真如此?
以北京市场为例,贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为,3月二手房成交升温主要是季节性因素导致。第一,今年的环比增幅与2018年同期相当,与2015~2016年市场较热时相比,今年3月市场同比回升力度相对温和;第二,从周度数据来看,北京链家3月4周的周度交易量持续环比下降,表明市场节后快速升温的势头并不会持续;第三,从价格看,二手房成交均价涨幅较稳。3月北京二手房成交均价61420元/平方米,比2月上涨2.5%,中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点,扩大均价涨幅。若剔除结构性原因,3月均价涨幅在历史周期中不大。“从短期看,3月后两周成交均价已随成交量的回落而下跌,均价上涨势头难以持续。”许小乐说。
而对于3月北京二手房签约窗口期井喷的原因,中原地产首席分析师张大伟认为,一是信贷政策相比之前有所宽松,购房按揭贷款政策基本平稳。另外,市场短期炒作国管公积金政策收紧,也使得部分观望需求加快入市。二是过去一年,很多城市房价的确明显下调了,而且低迷的成交量下积蓄了不少需求。特别是北京,过去接近2年的调控周期内,房价明显下调,成交量跌幅过半,市场需求积压。三是全国其他部分城市放松房地产调控,叠加部分涨价谣言出现干扰市场走势,包括很多城市宣传利率大幅度降低、限购有调整等。四是各种炒作开始井喷,当然,这些炒作主要是在房价的确跌了不少的基础上,叠加很多人对政策放松开始出现预期,害怕错过上涨,所以最近的炒作明显出现了效果。五是春节后部分新房市场加大促销力度,购房者为了换房,加快了二手房销售,也使得市场活跃度加大。
价格方面,贝壳研究院统计的3月北京二手房成交均价为61420元/平方米,环比上涨2.5%。其中原因在于,中心城四区成交占比环比提升2.5个百分点。因此,“若剔除结构性原因,3月均价涨幅在历史周期中不大”。
而且在一季度的的调价行为中,仍有近8成对业主下调报价。
实际上,3月的后两周,北京二手房成交量已经出现回落,二手房成交价格也随之下降。按照贝壳研究院的观点,未来成交量能否继续攀升还是未知数,且房价上涨的势头恐怕也难以持续。
2022-02-17 10:35
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