房地产业集中度仍有提升空间 将朝房住不炒目标行进

 近十年来，我国房地产行业集中度日益提升。2019年初，多家研究机构先后发布房地产企业销售排名榜单，虽然具体排名和销售数据略有差异，但各家数据都显示出房地产行业集中度快速提升。1月17日，在香港上市的某房地产股遭清仓式抛售，暴跌逾80%，综合市场各种分析，导致该股下跌的原因之一是“销售业绩注水”传闻，由此还引发业界对“销售排名造假”及行业集中度真实性的讨论。笔者认为，从行业发展规律以及企业内生需求等角度来看，我国房地产业集中度整体依然有提升空间。

      从成长期进入成熟期的特征体现

      近十年来，房地产行业集中度日益提升。销售额排行前5名房企的市场占有率由2009年的5.3%提升至2018年的18.3%，销售额排行前10名房企的市场占有率由2009年的8.1%提升至2018年的26.9%，销售额排行前20名房企的市场占有率由2009年的11.8%提升至2018年的37.4%。从产业生命周期理论看，行业集中度急速提升是产业发展进入成熟期的重要特征之一。结合我国房地产业发展现状，从G-K产业生命周期理论阶段划分各因素判断，我国房地产业正处于从成长期向成熟期过渡的阶段，行业集中度将持续提升。

       从时间序列看，最近十年的市场集中度提高主要集中在2010年、2014年和2017年三个年度，以前20名的占有率为例，2010年度的市场集中度比2009年提升2.4个百分点，2014年度的市场集中度比2013年度提高近3.9个百分点，2017年度的市场集中度比2016年提升7.3个百分点。

      行业集中度与市场周期密切相关。从行业集中度年度变化看，2010年、2014年和2017年房企市场集中度提升幅度最大。与市场销售数据对比分析发现，这三个年度市场共同的特点是销售增速明显放缓。从市场周期的角度看，都是市场从快速上升周期结束后的转折年份，前一个年度都是房地产市场的阶段性顶峰。

      具体来看，2010年、2014年和2017年全国房地产销售金额增速较上年分别回落64.5个百分点、32.6个百分点、21.1个百分点。因此，行业集中度提升，可以看作是行业在经历快速增长期后出现的优胜劣汰。销售增速放缓意味着行业景气下降，在这一时期往往叠加政策干扰，更加体现出对企业综合实力的考验，加剧市场竞争。这一时期中小房企普遍面临生存环境恶化，发展的可持续性减弱，有些小型房企在此过程中被淘汰。规模较大的房企凭借自身的综合实力，往往能通过逆势拿地，或通过并购扩张，进一步提升综合实力。强者愈强，行业集中度因此实现较快提升。

      并购交易是提升行业集中度的重要途径之一。由于并购交易从开始操作到并表有一定时滞，因此从数据上看，连续两年并购交易大幅增长与行业集中度大幅提升基本同步。2013年和2014年，房地产并购交易金额分别增长136%和47.3%，对应2014年TOP20房企市场占有率提升3.9个百分点；2016年和2017年，房地产并购交易金额分别增长40.9%和30.6%；对应2017年TOP20房企市场占有率提升7.2个百分点。

      行业实际集中度被高估

      除了产业发展规律外，规模越大的房企融资成本越低，促使房企追求规模扩张。最近两年，政府启动了宏观审慎管理，对房地产进行逆周期调节，其中主要的手段就是控制房地产信贷增长，此举加速行业优胜劣汰，进一步推升行业集中度。

      商业银行在进行信贷资源配置时，首选国有控股的房地产企业，其次是排名前十位的龙头房企。近两年来的金融去杠杆进一步抑制了金融机构的风险偏好，中小房地产企业的生存能力受到考验。2018年上半年，销售榜排名前10房企的平均融资成本只有5.06%，部分有国企、央企背景的公司融资成本较低，而中小房企通过信托渠道的融资成本已经在12%至15%之间，有些房地产企业的融资成本甚至更高。

      不仅银行偏向大型房企，地方政府同样偏好大型龙头房企。由于房地产具有较强外部性，一旦房地产开发出现资金链断裂或工程事故，地方政府往往需要承担重要责任。因此，地方政府偏好引进资金实力较强、规模较大的房企参与开发建设。从土地财政的角度考虑，大型房企的资金实力强，对区域房价的控制能力强，大型房企的引入往往成为刺激本地房价、地价的重要因素，使得大型房企在土地获得方面具有较大优势。

      随着行业马太效应愈发明显，企业都有做大做强的需求和冲动，对房地产企业销售排行榜上的名次更加看重，也因此引发业界对企业公布销售数据的真实性的质疑。销售数据虚增情况，可以从财务报表的真实性、合约销售与权益销售数据差异等方面进行判断。

      近年来，在项目地块总价较高、房企资金趋紧的背景下，房企在招拍挂市场更倾向于多方合作拿地，通过合作开发分摊风险。部分房企在公布销售金额是没有剔除权益因素，导致合约销售金额偏高。相关研究显示，TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%逐年下降至2018年的80%。从2018年销售权益排行榜看，由于有较强项目获取和独立操盘能力，恒大以5241亿元稳居榜首；而碧桂园销售权益金额为5204亿元，较合约销售金额减少2083亿元。