建业地产优势不再河南“大本营” 轻资产盈利能力尚待考量

　　据《国际金融报》报道，近年来众多全国品牌房企纷纷开疆拓土进入河南市场。克而瑞发布的2017年度郑州房地产企业销量TOP20排行榜显示，万科地产以103.9亿元的权益销售金额排名第4位。此外，融创地产排名第8位，碧桂园排名第10位。

　　年报显示，建业地产2017在河南省市场占有率仅为4.3%，生存空间开始遭到外来房企的挤占。而为了开拓市场，建业地产开始下沉到河南众多三四线城市。

　　截至2017年12月31日，建业地产已进入河南省的18个地级城市和64个县级城市，开发项目累计竣工建筑面积约2227万平方米，拥有在建项目共65个，在建总建筑面积约842万平方米，土地储备建筑面积约3188万平方米，其中权益建筑面积约2425万平方米。报告期内，新开工建筑面积约587万平方米。

　　根据建业地产董事会主席胡葆森提出的目标，希望自2018年开始，用三年时间，达到在河南市场10%的份额，具体到2018年则是7%-8%。

　　境外融资借新还旧6亿美元债券到期再发3亿美元

　　2月27日，建业地产发布公告表示，将发行本金总额为3亿美元的3年期离岸债券，票面利率为6.5%，发行所得拟用于偿还现有债务。

　　根据建业地产公告的信息显示，本次发行的优先票据买家包括瑞信、德意志银行、国泰君安国际、海通国际、摩根士丹利及VTB Capital等投资机构，票据将在新加坡交易所上市，从今年3月5日开始计息，付息方式为每半年支付一次。

　　据《中国经营报》报道，建业地产是离岸债券市场发行的“常客”，自2010年至今，该公司几乎保持着每年至少发行一笔境外债券的频率，部分新发行债券的用途主要是用于偿还现有债务，即“借新还旧”。境外发行的债券也成为该公司最主要的负债资金来源。

　　Wind数据显示，不包括近期即将发行的债券，建业地产目前发行在外的离岸债券共5笔，本金余额为13亿美元。

　　其中，今年到期的两笔债券本金共计6亿美元。6月初到期的债券为2013年发行，规模为4亿美元，票面利率6.5%。7月中旬到期的债券发行规模为2亿美元，票面利率6%。

　　而建业地产在2017年年报中披露，公司借贷总计155.84亿元，其中银行借款38.88亿元，其他借款3亿元，公司债券29.87亿元，优先票据84.09亿元。

　　公告中也称公司未来存在一定的财务风险，“公司信贷评级可能被下调。若下调，本公司可能需要就未来企业融资支付较高成本。”

　　轻资产盈利难题

　　房地产行业进入后半场，2015年，建业地产提出未来将以轻资产为主要模式，用3~5年时间，实现从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型。

　　记者了解到，目前建业地产已经形成涉及地产、文旅、农业、物业、商业、教育、体育、酒店、科技、金融、旅游、君邻会等多个业态在内的生态系统。

　　“根据公司对房地产行业发展的判断，为了践行让河南人民都住上好房子的愿景，借助建业品牌在目标市场卓越的影响力以及优秀的管理团队，公司整合成熟的产品体系和服务体系、全方位的资源布局和整合能力，进行品牌输出、管理输出和资源输出，提高公司市场占有率和企业盈利能力。”建业地产方面表示。

　　在近日举行的2017年全年业绩沟通会上，建业地产首席执行官袁旭俊透露，目前建业地产拥有39个轻资产项目，轻资产是品牌、管理和能力的输出，回报率相对较高。轻资产项目在2017年实现3.5亿元的收入，拥有超过2亿元的利润。“2018年，建业地产轻资产项目将超过100个，之后2~3年项目数量会保持稳定。”

　　不过，业内有观点指出，开发商一贯甲方在上的风格与轻资产主动服务的特点有很大差异。如果不独立两个团队操作，很容易让轻资产成为烧钱的团队。

　　在张宏伟看来，建业地产的轻资产在河南境内树立了一定的口碑，但从营收结构和利润结构来讲仍然是以重资产为主。

　　严跃进表示，轻资产模式能够降低成本，但盈利能力尚待考量。“轻资产的一个好处是品牌影响力比较大，但必须要看到，现在很多企业业绩都在提升，所以建业地产需要不断反思其目前的经营模式。从企业长远发展来看，与其做一些模式的创新，不如在城市布局上做文章，尤其是对一些三四线城市的项目进行积极布局。只有在走出去的战略下企业才能尽快成长。”

　　大股东伸援手 但“找钱难”仍延续

　　在多个监管部门共同推进去通道、去杠杆的背景下，建业地产的融资压力依旧不小。

　　3月26日，建业地产拟向控股股东Joy Bright Investments Limited(恩辉投资有限公司，由建业地产董事会主席兼执行董事胡葆森独资拥有)发行2.4亿股新股份，占公司现有已发行股本约9.80%，认购价每股3.65港元。

　　另外，建业地产还拟向第三方认购人发行4200万股新股份，占公司现有已发行股本约1.71%，认购价同样为每股3.65港元。

　　公告披露，发行认购股份及第三方认购股份所得款项净额分别约8.64亿港元及1.51亿港元，合共约10.15亿港元。

　　上述融资中，约40%拟用于集团的未来业务发展(包括任何潜在土地收购)、约40%拟用于偿还现有债务(包括任何应计及未付利息)，约20%拟用作公司的一般营运资金。

　　据《澎湃新闻》报道，在目前合规和准入门槛向上的市场环境下，中小房企从资本市场融资的能力越来越弱，资金会更多地流向大房企和优质的项目，融资能力强的大房企反而有进一步扩张的可能，中小房企的压力则与日俱增。

　　(资料来源中国经济网、中国经营报)