房屋价格环比涨幅扩大 开发商拿地火热促进投资增长

今年以来，在实体经济走软的背景下，银行对按揭资产偏爱有加，反映在前期按揭贷款利率一路走低，信贷投放占比加大。目前房贷利率优惠已近极限，8月全国首套房贷款平均利率4.44%，为近两年来的首次停止下降；二套房贷款平均利率为5.39%，已连续9个月持平。较宽松的货币环境、较低的贷款利率仍将持续，部分热点城市进入收信贷、防风险的去杠杆期，银行或从抢房贷市场转为吸引优质客户，房贷政策趋于稳定，注重防止金融风险。

房地产投资增速略有回升，主要来自土地市场贡献。1月份-8月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1月份-7月份提高0.1个百分点。从土地市场和新开工情况看，1月份-8月份房地产开发企业土地购置面积同比下降8.5%，降幅比上月扩大0.7个百分点；土地成交价款增长7.9%，提高0.8个百分点；房屋新开工面积增长12.2%，回落1.5个百分点。

房地产开发投资的好转主要来自于土地市场的贡献，房企出手阔绰、地价高歌猛进，使得在土地成交面积同比下降的同时成交价款却有了更快的增长。面对土地拍卖溢价率连连上升的势头，处在风浪中心的几个热点城市应对措施则迥然不同。上海采取中止土地出让的方式收紧供应，而更多的城市如深圳、厦门、苏州、合肥则集中大规模推地，希望通过增供给的方式平抑地价。若推地持续，或将支撑房地产投资增速企稳并阶段性小幅回升。

销售回款和按揭贷款保持高速增长。1月份-8月份，房企到位资金91573亿元，同比增长14.8%。其中，国内贷款14199亿元，增长1.7%；利用外资97亿元，下降52.6%；自筹资金31983亿元，增长0.6%；定金及预收款25656亿元，增长29.7%；个人按揭贷款15395亿元，增长52.2%。

定金及预收款以及个人按揭贷款保持高速增长，其在开发企业各项资金来源中的占比也明显提升。销售热情的持续及银行按揭的支持、较低成本融资渠道的开放，使开发商资金面较好。但从另一个方面也应该看到，当货币宽松周期过去、银行收紧信贷政策之后，未来开发企业特别是中小房企资金链或面临考验。