白银时代“房企”转型潮爆发 持有型企业迎最好时代

8月10日-13日，2016博鳌房地产论坛在海南举行。在论坛中，著名经济学家贾康表示：“房地产的黄金时代过去了，新的白银时代即将到来……赚钱不像黄金时代那么容易，但仍然是含金量很高的时代。”

三十年来一路高歌猛进的房地产行业需要再一次重新出发。值得一提的是，笔者留意到，此次论坛嘉宾阵容不乏以持有型商业为代表的新势力房企，如专注高端商业地产的恒隆、以“资产管理+房地产基金”模式著称的凯德置地，以及刚获评“2016中国最具投资价值地产企业”的广州凯华城等。

“多元化”与“转型”是房地产市场近年来出现频率最高的关键词。由高周转、规模化的销售型模式，转向高效率、重运营的持有型模式，似乎也成为房企最主流的转型方式，然而是否每个转身都一帆风顺？是否每一家企业都适合持有型运营？或许，可以从那些未雨绸缪的“先行者”身上，找到可借鉴之处。

持有型之“重”

相较于“短平快”的住宅开发，重资产的持有型物业，核心在于“长期持有”，经营模式上“只租不售”。因此，项目前期的市场调研、选址、硬件设计、工程质量等影响长期经营的因素，也将远远复杂于打造住宅项目，可以说持有型压力之“重”体现在方方面面。

首先是选址。商业地产项目一经落位，未来一段时间内的经营内容、交通物流、公共配套等也随之确定，可以说正确的选址是持有型地产成功的基础。如持有型运营的典范企业新鸿基，其在内地的发展战略一直都很清晰，就是围绕北京、上海、广州为中心开展业务。新鸿基地产有限公司首席代表、北京APM购物中心总经理蔡志强在接受媒体采访时曾表示，投资一个大型商业项目需要前期的大量调研，“特别是商业项目，地段的要求很苛刻，必须是像北京 王府井 、上海淮海路这样的成熟商圈，或者是未来比较有发展前景的新区，比如当时的上海浦东”。

其次，建筑规划与设计是否具有前瞻性、是否能满足目标商户长期发展需要，也是持有型企业需要面对的一大课题。以广州凯华城的旗舰项目——广州国际 轻纺城 为例。早在项目建设之初，广州国际轻纺城便进行了长时间的设计与规划。“我们用一年半时间做调研，了解客户的实际需求，换来了能满足其需求并历经十年不过时的设计”，凯华城负责人介绍道。据了解，广州国际轻纺城是中国纺织业内顶尖的主题商城，汇集了纺织品业界近3000家品牌商户进驻，其中不乏面辅料行业的上市公司。

持有型之“慢”

做一个持有型的商业项目是需要时间的磨炼。有业内专家指出：“一个长期持有的商业项目建成开业只是开始，持续的运营、改造、升级则最考企业功夫，需要大量的专业人才、运营经验及时间成本。”

以太古地产、新鸿基、恒隆为代表的持有型香港房企，在内地打造的标杆性商业地产项目，均以“慢工出精品”而闻名：成立于1972年的太古地产，目前在中国内地的项目只有5个，其中广州太古汇项目，2001年拿地，直到2011年才开业。恒隆集团主席陈启宗在接受媒体采访时也曾表示，打造商业地产的过程不能急于求成。“我可以十八个月从买地到盖好，但可以保证这绝对是垃圾！是好东西我最少要五年，还不包括买地的时间！”

成长于广州的凯华城，同样如此。作为1997年成立于香港的凯华集团有限公司之全资子公司，广州凯华城房地产开发有限公司 于 2001年初成功投资了广州国际轻纺城项目并持续经营至今。直到2014年，才投资了第二个项目、位于珠江新城的超甲级写字楼——凯华国际中心。