易宪容：无论怎么救市 房地产泡沫破灭只是时间问题

　　市场已经形成了一个巨大的泡沫，房地产市场的风险也越来越大。只要房地产泡沫破灭，房地产价格快速下跌，那么住房按揭贷款的风险很快就会显现出来。

　　近日，央行及银监会下发的房贷新政，就是让已经持有住房，并还清银行贷款的购买住房者可享受贷款优惠条件，期望让更多投资者再次涌入市场，以便消化各地积压过多的住房库存。

　　对此政策，市场反映很大，不少房地产企业认为这是央行一项难得的救市政策。不过，这次房贷新政到底对市场会影响多大?是否能够把正在周期性调整中的房地产市场中断?是否能够完全改变当前市场的预期，并让住房投机投资的需求全面地释放出来?对于这些问题的答案，关键还是取决于国内银行对房贷新政的博弈。

　　正如我以前一直在强调的，房贷新政对住房消费全面泛化，它所指向的对象只剩下住房投资投机者(因为，这个房价下真正住房消费者没有能力再进入市场)。而这种对首套住房认定标准的重新设定，也是在诱使已经购买住房的贷款者还清贷款，这样就有了购买获得优惠贷款的资格。

　　10月8日上班之后，国内各大银行纷纷表态支持房贷新政，并陆续出台了房贷新政细则。可以说，作为国有的大银行，这些银行的主事者都是由上级部门所任命，而不是由市场选择而来，因此，国家的重大政策只要出台，肯定出来说支持。但新的政策涉及到股东的利益及经营者的利益时，银行对新政策的执行不会照样画葫芦，而是会采取一种利益博弈的过程。因此，银行对房贷新政的反映并非如房地产企业所预期的那样又会回到2008年的那样状态。可以说，这只是银行对房贷新政博弈的开始。

　　何也?因为，近年来国内金融市场的融资结构、价格水平及按揭贷款潜在风险等方面的情况也与2008年下半年相比不可同日而语。首先，从国内金融市场的融资结构来看，在2008年下半年，国内银行贷款占整个社会融资规模的的比重在90%以上，而到2014年这个比重已经下降到50%以下。而国内银行信贷规模所占比重的快速下降，一方面说明了受各种信贷规模监管条例的限制，国内银行信贷规模扩张能力在逐渐地下降，另一方面也意味着国内银行也正在突破这种信贷规模的管制，把表内业务不断地移到表外。这就是有了国内影子银行盛行。或国内银行对表内的信贷规模扩张动力不足。